Unterschiede zwischen Soll- und Effektivzins: Achtung bei Bausparsofortfinanzierungen!
Jedes Kreditangebot wird mit Sollzins und Effektivzins ausgewiesen. Während der Sollzins den Preis für den Nennbetrag des Kredites angibt, gibt der Effektivzins die tatsächliche finanzielle Belastung pro Jahr an.
Der Sollzins
- Der Begriff Sollzins (oder Nominalzins) gibt an, welchen Prozentsatz an Zinsen Sie jährlich für Ihren Kredit aufbringen müssen.
- Die Nebenkosten des Kredits werden dabei nicht berücksichtigt. Deshalb eignet sich der Sollzins nicht, um verschiedene Kreditangebote zu vergleichen.
Der Effektivzins
- Im Effektivzinssatz werden grundsätzlich alle kostenrelevanten Faktoren eines Kredits angegeben. Deshalb ist er die richtige Größe, um verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen.
- Jeder Kreditgeber muss gemäß § 6 der Preisangabenverordnung den Effektivzins angeben. Er wird auf Grundlage eines gesetzlich vorgegebenen Rechenmodells ermittelt.
- Der Effektivzins berücksichtigt eine Reihe von Faktoren, zum Beispiel die Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen, den Zeitpunkt der Zahlungen, den Sollzinssatz, die Bearbeitungsgebühr, das Disagio, die Vermittlungsgebühr sowie die Zinsbindungsfrist.
Tipp
Bestehen Sie darauf, dass alle Kreditgeber den Sollzins der ersten Zinsbindung auch für die Anschlussfinanzierung verwenden, wenn sie den Effektivzins berechnen. Oder lassen Sie sich ausschließlich Angebote mit derselben Kredithöhe, Zinsbindung und Monatsrate berechnen – dann erkennen Sie das günstigste Angebot an der geringsten Restschuld zum Ende der Zinsbindung.
Schwächen bei der Berechnung des Effektivzinses
1. Einzelne Gebühren können fehlen
Der Effektivzins soll die tatsächliche finanzielle Belastung pro Jahr angeben. Dennoch ist er nur eingeschränkt aussagekräftig, da er nicht wirklich alle Kostenfaktoren enthält. Es fehlen zum Beispiel Schätzgebühren, Kontoführungskosten und Bereitstellungszinsen. Wenn Sie diese Kosten einschätzen können, lässt sich ein Aufschlag auf den angegebenen Effektivzinssatz berechnen – und damit näherungsweise ein tatsächlicher Effektivzinssatz.
2. Berechnung mit sinkenden Zinsen nach der Zinsbindung
Der Effektivzins wird für die gesamte Laufzeit berechnet. Haben Sie nach Ablauf derZinsbindungsfrist noch eine Restschuld, wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Möglicherweise rechnet der Kreditgeber dann einen niedrigeren Anschlusszins in den Effektivzins ein. Das kann dazu führen, dass der ausgewiesene Effektivzins sogar unter dem Sollzins liegt – und dass Sie den Kredit nicht mehr mit anderen Angeboten vergleichen können.
Bei Bausparsofortfinanzierungen sollten Sie den Gesamteffektivzinssatz kennen
- Viele Kreditgeber wollen unvorteilhafte Kreditangebote für Ihre Bausparsofortfinanzierungen verschleiern, indem Sie zwei getrennteEffektivzinssätze angeben – einen für den Vorfinanzierungskredit und einen für das Bauspardarlehen.
- Die getrennt angegebenen Effektivzinssätze berücksichtigen nicht den erheblichen Finanzierungsnachteil dieses Konstruktes. Der Nachteilentsteht, weil der hohe Zins beim Vorfinanzierungskredit immer auf den gleichbleibenden Kreditbetrag gerechnet wird und das Bausparguthaben in der Zeit der Vorfinanzierung nur mit einem wesentlich niedrigeren Guthabenzins verzinst wird. Dadurch erleiden Sie einen hohen Zinsverlust.
- Der Gesamteffektivzins berücksichtigt diesen Nachteil und fällt deshalb deutlich höher aus.
- Um die Bausparsofortfinanzierung mit einem Annuitätenkredit anhand des Effektivzinssatzes vergleichen zu können, benötigen Sie den Gesamteffektivzinssatz der Bausparsofortfinanzierung.
Veränderungen im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in nationales Recht zum 21. März 2016 kann es an dieser Stelle zu rechtlichen Änderungen kommen. Wir werden diese zeitnah hier einfließen lassen.
Tipp
Fordern Sie stets die Angabe des Gesamteffektivzinssatzes, auch wenn der Anbieter dazu gesetzlich nicht verpflichtet ist.