Für viele ist eine Eigentumswohnung die optimale Lösung. Dafür kann es gute Gründe geben, zum Beispiel einen geringeren Kaufpreis, die schöne Stadtlage oder weniger Arbeit und Pflege als bei Haus und Garten. Bei der Suche und der Kaufentscheidung gilt es, einige Dinge zu beachten, sich über die Möglichkeiten der Wohnungsfinanzierung im Klaren zu sein und alles sorgfältig zu bewerten.

Die Wohnung

Bestimmt haben Sie eine ungefähre Vorstellung von Ihrer zukünftigen Wohnung. Wie groß soll sie sein, wie viele Räume soll sie haben? Möchten Sie einen Garten nutzen oder ist Ihnen ein Balkon wichtig? Junge Familien sollten natürlich auch Ihre Familienplanung berücksichtigen. Und natürlich spielt auch das Eigenkapital eine wichtige Rolle - machen Sie sich daher über die Wohnungsfinanzierung frühzeitig Gedanken. Ist die Wohnung in Planung oder im Bau, können Sie übrigens noch eigene Wünsche einbringen und die Ausstattung beeinflussen. Bei ernsthafter Kaufabsicht ist es sinnvoll, eine Bonitätsauskunft über den Bauträger einzuholen – so vermeiden Sie unliebsame Überraschungen.

Bei Bestandswohnungen ist es wichtig, für welche Nutzung die Wohnung und die benachbarten Wohnungen zugelassen sind. Können Räume gewerblich genutzt werden, hat dies großen Einfluss auf den Lärmpegel, die Sicherheit und die Abnutzung des Gemeinschaftseigentums, etwa für Flure und Treppen.

Die Lage

Je besser die Lage, umso höher der Wert einer Wohnung – auch bei einem späteren Wiederverkauf. Dies ist etwas, dass Sie bedenken sollten. Wichtige Punkte sind dabei:

• In welcher Gegend möchten Sie wohnen?
• Wie sollte die Verkehrsanbindung sein?
• Sind Ihnen kurze Wege wichtig, etwa zu Kindergarten und Schule, Geschäften und Ärzten, Banken und Post?

Die Wohnungsfinanzierung

Vor der Entscheidung für eine Eigentumswohnung stehen Fragen zur Wohnungsfinanzierung:

• Welches Eigenkapital steht mir zur Verfügung?
• Welche Wohnungsfinanzierung kann ich nutzen?
• Welche Möglichkeiten stehen zur Verfügung?
• Was passiert, wenn ein Einkommen wegfällt, etwa durch Elternzeit, Arbeitslosigkeit oder Krankheit?

Wenn Sie sich über diese Punkte im Klaren sind, können Sie sehr zielgerichtet suchen. Viel Erfolg!

Tipp
Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber „Eigentumswohnung: Auswahl und Kauf"" der Verbraucherzentrale.

Die besten Wege für Wohnungssuche & Wohnungsfinanzierung

Am besten, Sie nutzen so viele Suchwege wie möglich – zum Beispiel:

• Online-Immobilienbörsen
• Zeitungsanzeigen
• Bauträger
• Banken
• Immobilienmakler
• Mund-zu-Mund-Propaganda

Tipp: Mund-zu-Mund-Propaganda ist vielleicht der wichtigste Weg! Viele interessante Wohnungen und Häuser kommen gar nicht auf den freien Markt, sondern werden schon vorher direkt vermittelt. Also: Reden Sie mit Freunden, Bekannten und Nachbarn. Erzählen Sie ihnen von Ihrer Suche. Hier können Sie eventuell auch wertvolle Tipps zur Wohnungsfinanzierung erhalten!

Denken Sie an die Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Eigentümer gehören Sie zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dadurch leiten sich Pflichten ab wie die Instandhaltung von Eingang und Treppenhaus, Keller und Garten. Außerdem legt die Eigentümergemeinschaft Regeln für das Gemeinschaftseigentum fest – zum Beispiel für Aussehen von Wohnungstür und Balkon oder für die Nutzung und Pflege des Gartens. Bevor Sie eine Eigentumswohung kaufen, sollten Sie sich also über die Rechte und Pflichten genau informieren.

Bewerten Sie nicht nur die Wohnung!

Da Sie sich beim Kauf einer Eigentumswohnung in der Regel für lange Zeit binden, sollten Sie nicht nur die Wohnung gründlich begutachten, sondern auch das Umfeld.

• Prüfen Sie, in welchem Zustand die gesamte Immobilie ist. Das lässt Rückschlüsse über andere Wohnungseigentümer oder Mieter zu.
• Ob Neubau oder Bestandswohnung: Suchen Sie das Gespräch mit anderen Wohnungseigentümern. Mit ihnen teilen Sie die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum, sie sollten also konstruktiv zusammenarbeiten können.
• Sprechen Sie mit dem Verwalter und nehmen Sie Einblick in den Verwaltervertrag.
• Klären Sie, ob es Sondernutzungsrechte für Garten, Keller oder Autostellplätze gibt.
• Lassen Sie sich die Beschlusssammlung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen. Hier zeigt sich, wie die Gemeinschaft funktioniert und wie aufwendig es ist, gemeinsame Beschlüsse zu fassen.
• Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung auf Rechte und Pflichten, zum Beispiel Treppenhauspflege, Schneeräumdienst oder Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern.

Wohnungsfinanzierung - Achtung Zusatzkosten!

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an. Für Grunderwerbsteuer, Notarkosten und sonstige Gebühren sollten Sie insgesamt etwa 12 Prozent des Kaufpreises einplanen.

Schwieriger zu kalkulieren sind Kosten, die als Mitglied der Wohneigentümergemeinschaft auf Sie zukommen können. Studieren Sie dafür die Beschlusssammlung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau. Wichtige Punkte die Sie bei der Planung Ihrer Wohnungsfinanzierung mit beachten sollten sind:

• Hat die Gemeinschaft in den letzten Monaten außergewöhnliche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten beschlossen? Daraus können anteilige Kosten auf den Käufer zukommen.
• Wie hoch ist das monatliche Hausgeld? Diese Gebühr deckt den laufenden Unterhalt des Gemeinschaftseigentums, die Instandhaltung und das Verwalterhonorar ab.
• Wie ist die finanzielle Lage der Gemeinschaft? Gibt es Rücklagen? Hat die Gemeinschaft Schulden? Haben einzelne Miteigentümer Schulden gegenüber der Gemeinschaft?
• Welche Verträge hat die Gemeinschaft geschlossen, zum Beispiel für die Energieversorgung, für Wartungsarbeiten und Versicherungen?
• Welche Verträge hat der bisherige Wohnungseigentümer abgeschlossen?

Diese Unterlagen benötigen Sie für die Kaufentscheidung

• Finanzierungsplan
• Kaufvertrag – Käufern steht eine gesetzliche Prüffrist von 14 Tagen zu.
• Baubeschreibung
• Grundbuchauszug – Klären Sie, ob es Baulasten oder Belastungen gibt, die auf den Käufer übergehen
• Energieausweis
• Teilungserklärung
• Aufteilungsplan bei Neubau
• Wohnflächenberechnung – für das Gemeinschaftseigentum und für Ihre Wohnung
• Verwaltervertrag
• Verträge (Energie, Wartung, Versicherung)
• Grundsteuerbescheid

Zusätzlich bei einer Bestandswohnung:

• Beschlusssammlung und Protokolle der Eigentümerversammlung
• Gemeinschaftsordnung
• die letzten Nebenkostenabrechnungen, Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan
• Verträge des bisherigen Wohnungseigentümers

Tipp
Stehen Sie kurz vor der Kaufentscheidung? Dann ist es ratsam, mit einem Sachverständigen durch die Immobilie zu gehen. Er kann den Zustand professionell beurteilen und erkennt Mängel, die Laien nicht sehen. Beim Neubau können Mängel noch behoben werden, bei einer Bestandswohnung beeinflussen Sie vielleicht Ihre Entscheidung und den Kaufpreis.