Häufige Fragen zu Bauförderung, Baufinanzierung und Kredit-Tilgung

Hier finden Sie Antworten

Finden sie nachfolgend Antworten auf häufige Fragen von Verbrauchern rund um das Thema Finanzierung und Fördermittel.

Welche monatliche Kreditrate kann ich leisten?

So können Sie berechnen, welchen Betrag Sie monatlich für eine Kreditrückzahlung aufwenden können:

Die aktuellen Ausgaben für Ihre Wohnung (zum Beispiel die Warmmiete).
Plus den Betrag, den Sie regelmäßig am Monatsende übrig haben.

Eine andere Methode, um den zur Verfügung stehenden Betrag zu kalkulieren:

Sie nehmen Ihr monatliches Einkommen und ziehen die regelmäßigen Lebenshaltungskosten ab.
Zur Ermittlung Ihrer Lebenshaltungskosten ist es hilfreich, mehrere Monate lang ein Haushaltsbuch zu führen. Ein Vorgehen, das Ihnen manches Aha-Erlebnis bescheren kann.

Wenn Sie nach diesen Berechnungen nicht mehr Geld zur Verfügung haben als für Ihre derzeitige Miete, sollte auch Ihre monatliche Kreditrate nicht höher ausfallen. Bitte berücksichtigen Sie bei der Berechnung auch absehbare Einkommensänderungen (zum Beispiel bei Kinderwunsch oder Renteneintritt) sowie künftige finanzielle Belastungen (etwa PKW-Anschaffung oder Ausbildung der Kinder).

Wichtig: Halten Sie sich stets eine Sicherheitsreserve, zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto. Wir empfehlen eine Summe von drei bis fünf monatlichen Nettoeinkommen. Damit können Sie unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen o.ä. decken. Unsere Checkliste zur Monatsbelastung, die Einnahmen und Ausgaben genau aufführt, erleichtert Ihnen die Planung und die Kalulation.

Welche finanziellen Risiken sollte ich im Blick haben bzw. absichern?

Einkommen: Grundlage vieler Berechnungen – etwa der monatlich tragbaren Kreditbelastung – ist Ihr regelmäßiges Arbeitseinkommen. Dabei empfiehlt es sich, vorsichtig zu kalkulieren und nur absolut sicheres Einkommen anzusetzen. Sollte Ihr Einkommen unsichere Bestandteile enthalten (Erfolgsbeteiligungen, Boni, Überstundenzuschläge), können Sie damit zum Beispiel Sondertilgungen leisten.

Arbeitsplatz: Ist Ihr Job unsicher, weil zum Beispiel Ihr Arbeitgeber offensichtlich auf wackligen Füßen steht, sollten Sie Pläne fürs Eigenheim besser verschieben.Ausfall eines Zahlers: Fällt ein Einkommen unvorhergesehen weg, ist es nahezu unmöglich, Kreditschulden weiterhin zurückzuzahlen. Dagegen können Sie sich absichern, etwa durch Berufsunfähigkeits- und Risikolebensversicherungen.

Konkurs des Bauträgers: Sie bauen mit einem Bauträger? Erkundigen Sie sich, ob er für den Fall eines Konkurses abgesichert ist. Damit ist gewährleistet, dass Ihre Immobilie ohne Mehrbelastung für Sie fertiggestellt werden kann.

Mehrkosten: Schätzen Sie die Kosten für Ihr Vorhaben realistisch ein oder legen Sie sie mit ihren Dienstleistern sogar verbindlich fest. Wenn Kosten später deutlich höher ausfallen, sind Nachfinanzierungen oft schwer oder gar nicht möglich – und Sie bleiben auf einer Baustelle sitzen.

Wie hoch ist das erforderliche Eigenkapital?

Bei einem Immobilienkauf oder -bau zur eigenen Nutzung sollte das Eigenkapital mindestens 20 bis 40 % betragen.

Soll ich langfristige Sparverträge beibehalten, aussetzen oder auflösen?

Sie zahlen regelmäßig in einen Sparvertrag ein, zum Beispiel zur Altersvorsorge? Dann lohnt es sich darüber nachzudenken, ob Sie die regelmäßige Sparsumme besser in die Kreditrückzahlung stecken. Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein Gespräch mit Experten kann helfen, etwa mit der unabhängigen Finanzierungsberatung Ihrer Verbraucherzentrale.

zur Finanzierungsberatung der Landesverbraucherzentralen

Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen?

Um sich einen Überblick zu verschaffen, können Sie die Checkliste Gesamtkosten Kauf/Bau zu Hilfe nehmen. Dort sind die relevanten Punkte von Bau- und Nebenkosten genau aufgeführt. Das ersetzt natürlich nicht eine realistische, am besten durch einen Fachmann kalkulierte Aufstellung der Bau- oder Modernisierungskosten.

Welche Fördermittel gibt es?

Bundesweit gibt es ca. 6.000 Förderprogramme für Bau und Modernisierung. Das können direkte Investitionszuschüsse oder zinsgünstige Förderkredite sein. Bei Förderkrediten können Sie zum Teil Tilgungszuschüsse erhalten, die Ihre Kreditschuld reduzieren – im Durchschnitt um 10 bis 35 % des Kreditbetrags. Fördermittel bieten u.a. die staatliche Förderbank KfW, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Bundesländer. Darüber hinaus vergeben auch Städte und Gemeinden, Kirchen oder Arbeitgeber Fördergelder. Es lohnt sich, direkt vor Ort nachzufragen. Außerdem können Sie auch die Riester-Förderung im Rahmen von „Wohn-Riester“ sowie die Wohnungsbauprämie als staatliche Förderung nutzen.

Mit unserer Fördermittelsuche finden Sie die passenden Fördermittel mit wenigen Klicks!

Von welchen Finanzierungsformen sollte ich die Finger lassen?

Schließen Sie besser keinen Kreditvertrag ab, der die Rückzahlung in die Zukunft verschiebt und dann in 20 oder mehr Jahren aus Fondssparplänen oder kapitalbildenden Lebensversicherungen getilgt werden soll. Dafür gibt es mehrere Gründe:

Bei Ihrem Kredit zahlen Sie lange Zeit Zinsen, ohne Ihre Kreditschuld abzubauen.
Fondssparpläne unterliegen erheblichen Kursschwankungen.
Kapitallebensversicherungen kalkulieren mit unsicheren Überschüssen.

Bei beiden Anlageformen ist also unklar, wie viel Geld Sie am Ende bekommen. Eine Rückzahlung des Kredites aus diesen Quellen ist damit spekulativ und nicht zu empfehlen. In der Vergangenheit haben Kreditnehmer, die auf Ertragskraft und Überschussprognosen von garantieverzinsten kapitalbildenden Lebensversicherungen gesetzt haben, zum Teil sehr schlechte Erfahrungen gemacht.

Welche Hauptfinanzierungsformen gibt es? Worauf muss ich achten?

Neben dem Annuitätenkredit als hauptsächlicher Finanzierungsform finden Sie viele Angebote zur Bausparfinanzierung und Bausparvorfinanzierung am Markt. Der Annuitätenkredit ist in der Regel transparent, gut kalkulierbar und flexibel zu gestalten. Bauspar- und Bausparvorfinanzierungen sind hingegen komplex. Sie haben etliche Stellschrauben, hinter denen sich auch Nachteile verstecken können. Anbieter von Bausparfinanzierungen werben vollmundig mit langfristiger Zinssicherheit. Sie verschweigen aber gerne, dass es auch bei Annuitätenkrediten bis zu 40 Jahre Zinsbindung gibt. Über die Navigation auf dieser Internetseite finden Sie umfangreiche Informationen darüber, wie diese Finanzierungsformen funktionieren und worauf Sie beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote achten sollten.

Welche Zinsbindungsfrist soll ich wählen?

Grundsätzlich ist eine längere Zinsbindung teurer, aber sicherer, denn Sie kennen Ihre monatliche Kreditrate bis zum Ende der Zinsbindung genau. In Zeiten niedriger Marktzinsen können Sie sich mit langer Zinsbindung auch lange Jahre günstige Zinsen sichern – 15 Jahre und mehr sind durchaus vorteilhaft. Allerdings besteht erst nach 10 Jahren die Möglichkeit, auf einen eventuell günstigeren Zinssatz zu wechseln. Dafür sieht § 489 BGB eine 6-monatige Kündigungsfrist vor.

Sie können die Kreditsumme auch in Teilbeträge mit verschiedenen Zinsbindungsfristen stückeln, etwa in 5, 10 und 15 Jahre. Das kann sinnvoll sein, weil Sie das Risiko steigender Zinsen verteilen und Sie insgesamt von niedrigeren Zinssätzen profitieren können. Sind die Marktzinsen allerdings sehr niedrig, ist eine solche Aufteilung nicht unbedingt die beste Wahl. Bei einer Anschlussfinanzierung ist das Risiko deutlich höherer Zinsen sehr real. Außerdem bergen verschiedene Zinsbindungsfristen das Risiko, dass Sie für eine Anschlussfinanzierung an den einmal gewählten Kreditgeber gebunden sind. Denn andere Anbieter wollen oft nur die gesamte Finanzierung oder den absolut größten Teil übernehmen. Alternativ können Sie auch einen Kredit mit variabler Verzinsung wählen. Dabei kann der Kreditgeber den Vertragszins an das jeweilige Marktzinsniveau anpassen, sowohl nach oben als auch nach unten. Übrigens: Kredite mit variabler Verzinsung können Sie jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen. Deshalb sind sie eine echte Alternative, wenn Sie auf fallende Marktzinsen setzen – oder auf einen baldigen Geldzufluss (zum Beispiel durch Erbschaft), mit dem Sie den Kredit schnell ablösen können.

Welchen Anfangstilgungssatz soll ich wählen?

Standardmäßig wird in Zeiten niedriger Zinsen eine 2-prozentige Anfangstilgung angeboten. Das führt zu einer Kreditlaufzeit von etwas mehr als 30 Jahren. Je nach Eigenkapital und Einkommenshöhe können Sie auch einen höheren Tilgungssatz wählen. Bei einem Kredit von 50.000 Euro mit anfänglicher Tilgung von 4 % erhöht sich die monatliche Kreditrate um etwa 84 Euro – aber die Gesamtlaufzeit des Kredites halbiert sich nahezu! Für schnelle Rückzahler gewähren einige Banken zudem Sonderkonditionen. Ausführliche Informationen finden Sie unter Annuitätenkredit.

Was muss ich bei Sondertilgungen beachten?

Vor Vertragsschluss sollten Sie mit der Bank auf jeden Fall über Sondertilgungsrechte sprechen. Einige wenige Kreditgeber gewähren dieses Recht nicht, andere nur nach Vereinbarung. Ein weiterer Teil bietet standardmäßig eine jährliche Sondertilgung von bis zu 5 % des ursprünglichen Kreditbetrags an. Achtung: Das Sondertilgungsrecht kann mit einem Zinsaufschlag verbunden sein. Wenn Sie also das Maximum von 5 % voraussichtlich gar nicht ausnutzen, fragen Sie nach den Konditionen bei niedrigerer Sondertilgung, zum Beispiel bei 3 %. Nicht sinnvoll ist es, gegen Zinsaufschlag unrealistisch hohe Sondertilgungsrechte zu kaufen. In der Regel ist das Sondertilgungsrecht tatsächlich ein Recht, das Sie optional wahrnehmen können. Es ist keinesfalls mit einer Verpflichtung verbunden!

Ist ein flexibler Tilgungssatz sinnvoll?

Im Kreditvertrag kann vereinbart werden, dass Sie den Tilgungssatz während der Zinsbindung verändern können. Damit haben Sie die Chance, den Tilgungssatz und damit die monatliche Rate nach Ihren finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Wie oft Sie eine Änderung vornehmen können und welche Kosten damit verbunden sind, ist Verhandlungssache. Häufig ist es während der Zinsbindung nur 2 oder 3 Mal möglich, den Tilgungssatz zu ändern, zum Beispiel in einer Bandbreite zwischen 2 und 10 %.Diese Vereinbarung macht Sie flexibler, beeinflusst aber auch die Laufzeit Ihres Kredites. Erhöhen Sie den Tilgungssatz, zahlen Sie mehr zurück und bauen Ihre Schulden schneller ab. Ist Ihre Finanzlage einmal angespannt, zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit oder Ausbildungskosten für Kinder, können Sie die Tilgung herabsetzen. Dadurch zahlen Sie Ihren Kredit dann insgesamt länger ab.

Wo bekomme ich die günstigsten Konditionen?

Neben Kreditgebern mit Filialnetz (Geschäftsbanken, Sparkassen, Volksbanken, Versicherungsgesellschaften und Bausparkassen) gibt es Finanzvermittler, die Immobilienfinanzierungen teils für 200 bis 300 verschiedene Kreditgeber vermitteln. Viele Finanzvermittler bieten eine persönliche Beratung auch in Ihrer Nähe an. Über diese Vermittler läuft bundesweit bereits mehr als die Hälfte des gesamten Baufinanzierungsgeschäftes. Sie arbeiten für alle genannten Kreditgeber, sodass durchaus auch die regionale Sparkasse oder Volksbank darunter sein kann. So lagern Kreditgeber mit Filialnetz die arbeitsintensiven Vorgänge bei der Kreditbearbeitung bis zur vollständigen Auszahlung aus und sparen damit Personalkosten.Häufig sind die Angebote der Finanzvermittler günstiger als von Kreditgebern mit Filialnetz. Im Einzelfall kann das aber auch umgekehrt sein. Vergleichen Sie deshalb am besten einige Angebote von Finanzvermittlern und Filialbanken. Die Provision erhält der Vermittler vom Kreditgeber, der am Ende das Geschäft macht. Sie ist als Kostenfaktor im Effektivzinssatz enthalten. Trotzdem machen Finanzvermittler oft günstigere Angebote als Kreditgeber mit Filialnetz.

Wie hole ich Finanzierungsangebote ein und wie kann ich sie vergleichen?

Es ist sinnvoll, sich mehrere Angebote von Kreditgebern mit Filialnetz vor Ort, Finanzvermittlern und Bausparkassen einzuholen. Sammeln Sie im Vorfeld möglichst viele Unterlagen zu Ihrer Person und zu Ihrer Immobilie. Die Unterlagen sind für die Kreditwürdigkeitsprüfung und für die Objektprüfung erforderlich. Je kompletter sie sind, umso schneller erhalten Sieverbindliche Finanzierungsangebote. Finanzvermittler machen häufig bessere Angebote, wenn die Unterlagen lückenlos sind. Wichtig ist es, dass verschiedene Kreditangebote auch wirklich vergleichbar sind. Deshalb sollten alle Angebote auf identischen Vorgaben basieren – also auf derselben Kreditsumme, Zinsbindung, Ratenbelastung, Sondertilgung, flexiblen Tilgungsrate etc..

Die Angebote können Sie anhand des Effektivzinssatzes vergleichen. Vorausgesetzt, alle Anbieter haben den Effektivzinssatz nach derselben Methode berechnet. Alternativ können Sie die Angebote anhand des jeweiligen Tilgungsplanes vergleichen – dabei ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung maßgeblich. Es kommt vor, dass ein Kreditgeber Sie drängt, ein Angebot innerhalb weniger Tage anzunehmen, weil es sonst hinfällig wird. Wirklich gute Konditionen können Sie aber erst klar erkennen, wenn Sie verschiedene Angebote vergleichen. Und dann kann es sich immer noch lohnen, in Verhandlungen zu treten, auf andere Angebote zu verweisen und auf bessere Konditionen zu drängen. Ein Angebot sollten Sie erst danach verbindlich annehmen.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein langfristiger Kredit, bei dem der Kreditnehmer den Kredit zum jetzigen Zeitpunkt abschließt, aber die Auszahlung und die eigentliche Laufzeit erst später beginnen. Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Laufzeitbeginn wird als Forward-Periode bezeichnet. Während der Forward-Periode fallen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an.Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen, wenn Sie sich für die Anschlussfinanzierung die derzeit günstigen Zinskonditionen sichern wollen.

Was ist der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzinssatz?

Der Sollzinssatz (früher Nominalzins) gibt den Preis für den Nennbetrag eines Kredits an.
Der Effektivzins berücksichtigt nach Preisangabenverordnung eine Reihe von Faktoren, zum Beispiel die Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen, den Zeitpunkt der Zahlungen, den Sollzinssatz, die Bearbeitungsgebühr, das Disagio, die Vermittlungsgebühr sowie die Zinsbindungsfrist.
Der Effektivzins soll die tatsächliche finanzielle Belastung pro Jahr angeben. Da er aber nach Definition der Preisangabenverordnung nicht alle Kostenfaktoren enthält (zum Beispiel keine Schätzgebühren, Kontoführungskosten oder Bereitstellungszinsen), ist er leider nur eingeschränkt aussagekräftig.

Durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in nationales Recht zum 21. März 2016 kann es an dieser Stelle zu rechtlichen Änderungen kommen. Wir werden diese zeitnah hier einfließen lassen.

Muss die Finanzierung zum Notartermin unwiderruflich stehen?

Natürlich sollte Ihre Finanzierung vor dem Notartermin stehen, alles andere ist zu riskant. Bitte beachten Sie aber, dass Sie die Finanzierung noch aufgrund eines gesetzlichen Widerrufsrechtes widerrufen können – zum Beispiel, wenn der Verkäufer den Notartermin platzen lässt und Sie die Finanzierung wider Erwarten nicht benötigen. Ansonsten ist ein Kreditverzicht nur gegen eine hohe Nichtabnahmeentschädigung möglich. Das Widerrufsrecht beginnt mit Vertragsabschluss (wenn im Vertrag nicht anders vereinbart) und gilt 14 Tage.

Wie kann ich vermeiden, zu wenig Kreditmittel zu haben, wenn mein Vorhaben teurer wird als geplant?

Wenn Sie keine Festpreisvereinbarung (etwa mit einem Bauträger) getroffen haben, können Neubau oder Modernisierung teurer werden als geplant. Sind Ihre Kreditmittel dann bereits erschöpft, ist eine Nachfinanzierung häufig schwierig. Sie können aber von Anfang an mit dem Kreditgeber einen höheren Kreditbetrag vereinbaren – und ebenfalls vertraglich regeln, dass Sie nicht alle Kreditmittel abrufen müssen und dafür keine Nichtabnahmeentschädigung anfällt. Diese Vereinbarung verschafft Ihnen den nötigen Spielraum.

Warum ist es so wichtig, dass der Objektwert von allen Beteiligten korrekt eingeschätzt wird?

Machen Sie sich auf jeden Fall selbst ein realistisches Bild vom Wert des Objektes und überlassen Sie dies nicht nur dem Kreditgeber. So schließen Sie aus, dass der Kreditgeber den Wert deutlich zu tief ansetzt und Sie wegen geringeren Sicherheiten schlechtere Konditionen erhalten. Außerdem schützen Sie sich so vor einer unrealistischen und überhöhten Kaufpreisforderung des Verkäufers. Eine Folge davon wäre, dass der Kreditgeber nur gegen Zinsaufschlag bereit ist, Ihr Vorhaben zu finanzieren. Ein überhöhter Kaufpreis birgt zudem das Risiko, dass Sie bei einem notwendigen Verkauf der Immobilie (etwa wegen Arbeitslosigkeit oder Trennung) wesentlich weniger Geld dafür erhalten und damit Ihre Kreditschuld nicht zurückzahlen können. Wenn Sie dann bei knappem Geld Ihre Restschulden tilgen müssen, können Sie leicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.