Dabei ist das Verlustrisiko für den Kreditgeber umso kleiner, je geringer die Kreditsumme gemessen am Wert der Immobilie ist. Und je kleiner das Risiko für den Kreditgeber ist, desto bessere Konditionen können Sie für die Finanzierung verhandeln.Um den Beleihungswert zu ermitteln, sind in der Finanzbranche zwei verschiedene Verfahren üblich:• Das Sachwertverfahren, meist für selbstgenutzte Immobilien verwendet• Das Ertragswertverfahren, meist für vermietete Objekte verwendet
Sachwertverfahren
- Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Bauwert zusammen.
- Der Bodenwert ist relativ einfach zu ermitteln: Dafür multipliziert man die Grundstücksfläche mit dem auf Dauer erzielbaren Quadratmeterpreis.
- Komplizierter ist es, den Bauwert zu berechnen. Ausgangspunkt ist die Größe „Kubikmeter umbauter Raum“, also der Rauminhalt des Gebäudes. Die Kubikmeterzahl wird mit einem Indexwert für die aktuellen Baukosten multipliziert.
- Bodenwert und Bauwert zusammen ergeben den für Geldgeber realistischen Beleihungswert.
Ertragswertverfahren
- Ausgangspunkt ist der ""nachhaltig erzielbare Nettoertrag"" der Immobilie.
- Dabei berechnet man die langfristig zu erzielenden Mieterträge und zieht die laufenden Kosten der Immobilie ab.
- Dieser Betrag wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, um letztlich den Ertragswert zu erhalten.
Beide Verfahren sind gleichermaßen valide, um den Beleihungswert zu beziffern.
Tipp
In der Praxis wenden Banken oft ein vereinfachtes Abschlagsverfahren für den Bauwert an. Dabei ziehen sie von den tatsächlichen Baukosten oder vom Kaufpreis (ohne Nebenkosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) einen pauschalen Risikoabschlag ab – je nach Lage, Alter und Zustand der Immobilie 10 bis 30 % der Kosten. So verschafft sich die Bank genügend Luft, falls am Immobilienmarkt die Preise unerwartet einbrechen.
Beleihungswert und Beleihungsgrenzen
- Der Beleihungswert ist keinesfalls automatisch der Betrag, den Ihnen ein Geldgeber maximal als Kredit zu den angebotenen Konditionen zur Verfügung stellt. Vorher kommen die Beleihungsgrenzen ins Spiel. Meist betragen sie 60 bis 80 %, unter Umständen auch nur 45 bis 50 % des Beleihungswerts.
- Liegt ein Kredit innerhalb dieses Bereiches, spricht man von einer „1a-Hypothek"" oder der „ersten Hypothek"". Die Absicherung erfolgt durch ein „erstrangiges"" Grundpfandrecht. Das heißt: Bei einer Zwangsvollstreckung wird die Forderung der Geldgeber zuerst bedient.
- Die Beleihungsgrenze hat deshalb großen Einfluss auf die Höhe des Kreditzinses und damit auf die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung.
- Wird die Grenze überschritten, drehen die meisten Anbieter den Geldhahn zwar nicht zu. Nachrangig gesicherte Kredite – oder „1b-Hypotheken“ – haben aber einen entscheidenden Nachteil: Sie sind teurer als erstrangige Darlehen.
Beleihungswert - Der tatsächliche Wert ist meist höher
Der als Finanzierungsgrundlage berechnete Beleihungswert liegt in der Praxis meist deutlich unter dem Verkehrswert – also dem Preis, der bei einem Verkauf am Markt voraussichtlich erzielt werden könnte. Deshalb ist es in Ihrem Interesse, dass Beleihungswert und Beleihungsgrenze so hoch wie möglich liegen, denn dadurch vergrößert sich der zinsgünstigere erstrangige Beleihungsraum.
Beleihungswert und Bauspardarlehen
Einen Trumpf spielen hier die Bausparkassen aus: Bei Bauspardarlehen begnügen sie sich in der Regel mit einer nachrangigen Absicherung im Grundbuch, und das ohne Aufschlag.
Selbst ein realistisches Bild gewinnen
Gut, wenn Sie sich selbst ein Bild vom realistischen Wert der Immobilie machen – unabhängig vom Kreditgeber.
- So schließen Sie aus, dass ein Geldgeber den Beleihungswert zu tief ansetzt und Sie dadurch schlechtere Konditionenerhalten.
- Außerdem schützen Sie sich vor einer überhöhten Kaufpreisforderung des Verkäufers. Damit würde es entweder Probleme bei der Finanzierung geben, insbesondere, wenn Sie nur wenig Eigenkapital mitbringen. Oder der Geldgeber wäre nur gegen Zinsaufschlag bereit, Ihr Vorhaben zu finanzieren.
- Ein überhöhter Kaufpreis birgt zudem das Risiko, dass Sie bei einem Verkauf der Immobilie weniger Geld erhalten. Der Erlös reicht dann womöglich nicht aus, um Ihre Restschuld zu begleichen. Eine Situation, durch die Kreditnehmer in eine prekäre finanzielle Lage geraten können.
Tipp
Bei der Ermittlung des Immobilienwertes helfen Ihnen beispielsweise Gutachterausschüsse der Landkreise, Städte und Gemeinden. Dieser Wert sollte so genau wie möglich festgestellt werden, um später einen möglichst akkuraten Beleihungswert zu erhalten.