Inhalte des Bauträgervertrages: Diese Fragen müssen Sie klären!
Wer sein Haus mit einem Bauträger baut, erwartet alles aus einer Hand und will nach der Bauzeit nur noch den Schlüssel für das Traumhaus übernehmen müssen. Doch zuvor muss der Vertrag mit dem Bauträger geschlossen werden. Der Gang zum Notar gibt dem Vertrag einen vermeintlich sicheren Rahmen, dennoch lauern für Bauherrn Vertragsfallen, die das Traumhaus schnell zum Albtraum werden lassen. Schließlich ist ein formal korrekter Vertrag nicht per se bauherrenfreundlich.
Der rechtliche Hintergrund beim Immobilienerwerb ist der erste Schritt zum Traumhaus. Für Bauherren sind zumeist folgende zentrale Fragen offen:
Vor Vertragsschluss (Vertragsprüfung):
- Wie kann ich sicherstellen, dass keine ungewollten zusätzlichen Kosten entstehen?
- Wie kann ich micht vor Ärger aufgrund von Mängeln schützen?
- Ist sicher, dass ich zu dem von mir geplanten Termin umziehen kann?
Während/nach der Bauphase:
- Was mache ich, wenn ich Mängel feststelle? Wie reagiere ich richtig, um meine Rechte zu wahren?
- Was mache ich, wenn der Bauträger für etwas Geld haben will, was meiner Ansicht nach bereits mit dem Kaufpreis bezahlt wurde?
- Der Bauträger wird nicht rechtzeitig fertig, was kann ich tun?
Nach Abschluss des Baus ist es meistens zu spät, um ideal auf solche Situationen reagieren zu können. Informieren Sie sich daher frühzeitig und lassen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung entsprechend beraten. Bei einem Bauträgervertrag kann der vereinbarte Preis für Grundstückskauf und Bau, der oft als Kaufpreis bezeichnet wird, entweder nach Fertigstellung und Abnahme des Baus gezahlt werden oder in Abschlägen für Teilleistungen. Diese werden bei Vertragsschluss in einem Zahlungsplan festgelegt.
Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gibt Höchstgrenzen an, wie viel Prozent der Preise bei welchen Teilleistungen maximal gefordert werden dürfen. Damit soll verhindert werden, dass Sie mehr zahlen als es dem Wert der ausgeführten Teilleistungen entspricht.
Der Zahlungsplan der MaBV besteht aus 13 Raten, die das Unternehmen so zusammenfassen muss, dass maximal 7 Teilzahlungen entstehen. Das Unternehmen kann also je nach Bauablauf und Bauorganisation einzelne Teilzahlungen unterschiedlich bündeln, muss dabei aber die Höchstgrenzen einhalten.
Werden die Höchstgrenzen überschritten, ist der vertraglich vereinbarte Zahlungsplan unwirksam. Das Unternehmen kann dann keine Teilzahlungen verlangen und Sie müssen erst nach Fertigstellung und Abnahme zahlen.
Aufgrund der besonderen Abwicklung eines Bauträgervertrags darf der Bauträger von Ihnen auch nur dann Abschlagszahlungen verlangen, wenn er vorher besondere Sicherheiten stellt. Entweder muss er durch eine Eintragung einer Vormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch und eine Beschaffung von Freistellungserklärungen für eingetragene Grundschulden sicherstellen, dass Sie in jedem Fall das Grundstück lastenfrei übereignet bekommen. Oder er muss durch die Übergabe einer Bürgschaft, die sämtliche Zahlungen abdeckt sicherstellen, dass Sie bei Problemen Zahlungen zurück erhalten. Bevor eine dieser Voraussetzungen erfüllt ist dürfen Sie auf keinen Fall eine Rate an den Bauträger zahlen. Rechtsgrundlagen, Formbedürftigkeit und Verjährung des Bauträgervertrages
Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus einem Grundstückskauf und einem Bauvertrag. Rechtsgrundlage für den Grundstückskauf sind die Vorschriften zum Kaufrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Verschiedene Rechtsgrundlagen für Bauträgervertrag
Für den bauvertraglichen Teil kommen verschiedene Rechtsgrundlagen in Betracht. Überwiegend gelten auch hier die Bestimmungen des BGB. Es kennt jedoch keinen eigenständigen Vertragstyp Bauvertrag. Im BGB wird er als Fall des allgemeinen Vertragstyps Werkvertrag gesehen und überwiegend danach behandelt (§§ 632 ff. BGB). Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) spielt beim Bauträgervertrag keine Rolle.
Relevant für den Bauträgervertrag sind jedoch Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), beispielsweise die Frage, wann ein Bauträger Geld von Ihnen verlangen kann. Die Verordnung enthält einen regulierten Zahlungsplan, falls Sie mit einem Bauträger eine Zahlung des Baupreises in Bauabschnittsraten vereinbaren. Diese sind bei der Gestaltung eines Bauträgervertrags zwingend zu beachten.
Tipp
Grundsätzlich darf der Bauträger von Ihnen nur Abschlagszahlungen verlangen, wenn Sie durch die Leistungen einen entsprechenden Wertzuwachs erhalten und Ihnen der Unternehmer 5 % der vereinbarten Vergütung leistet. Diese Vertragserfüllungssicherheit dient der Absicherung Ihrer Ansprüche.
Ein Zahlungsplan, der bestimmt, dass Abschlagszahlungen ohne diese Sicherheiten fällig sind, ist unwirksam. Auch wenn der Bauträger die fünfprozentige Vertragserfüllungssicherheit nicht leistet, ist die Gesamtvergütung gemäß § 641Abs. 1 BGB erst mit der Abnahme fällig.
Wie bei allen Verträgen sollten Sie auch beim Bauträgervertrag die Allgemeinen Geschäftsbedingungen genau prüfen. Für sie bestehen in den §§ 307, 308 und 309 BGB gesetzliche Kontrollvorschriften.
Formbedürftigkeit
Der Bauträgervertrag bedarf einer notariellen Beurkundung. Die gesetzlich angeordnete Pflicht zur notariellen Beurkundung betrifft nicht nur den Vertrag zum Grundstück selbst, sondern auch alle Erklärungen und Vereinbarungen, die in Zusammenhang mit dem Erhalt des Grundstücks stehen.
Achten Sie darauf, dass alle getroffene Absprachen und Nebenvereinbarungen notariell beurkundet werden. Anderenfalls sind sie unwirksam und Sie können aus Ihnen keine Ansprüche geltend machen. Ist Ihnen nicht klar, ob eine Vereinbarung notariell beurkundet werden muss, fragen Sie den Notar.
Verjährung
Die Verjährung betrifft die Frage, wie lange Sie Gewährleistungsrechte geltend machen können.
Beim Bauträgervertrag, der sich auf Grundstück und Bau bezieht, müssen Sie zwischen der Gewährleistung für das Grundstück und derjenigen für die Bauleistungen unterscheiden.
Die Gewährleistungsrechte für Mängel am Grundstück verjähren innerhalb von zwei Jahren ab der Übergabe des Grundstücks. Die Haftung für Mängel am Grundstück wird im Bauträgervertrag in aller Regel weitgehend ausgeschlossen. Dies ist auch zulässig. Der Bauträger haftet aber immer dafür, dass auf dem Grundstück das Gebäude gebaut und genutzt werden kann.
Die Gewährleistung für Mängel an den Bauleistungen richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Hier kann eine Haftung des Bauträgers nur in einem sehr geringen Umfang eingeschränkt werden.
Festpreisbindung im Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag umfasst den Preis für das Grundstück und den Preis für den Bau. Beides zusammen bildet den Kaufpreis. Der Bauträgervertrag wird ausnahmslos mit einem Pauschalpreis vereinbart. Dabei wird darauf verzichtet, den tatsächlich angefallenen Aufwand später per Aufmaß festzustellen. Stattdessen wird ein Preis vereinbart, der auch dann Bestand hat, wenn der tatsächliche Arbeitsaufwand niedriger oder höher liegt als bei Vertragsabschluss kalkuliert. Andere Preisvereinbarungen zum Beispiel nach Stundenaufwand oder nach Einheitspreisen werden nicht praktiziert.
Was wird vom Festpreis erfasst?
Auch wenn Sie einen Festpreis vereinbaren, bedeutet dies nicht, dass Sie für Ihre Immobilie am Ende das zahlen, was im Vertrag angegeben ist. Der Festpreis umfasst ausschließlich die Leistungen, die der Bauträger nach dem Vertrag schuldet. Dies ergibt sich in der Regel aus der Baubeschreibung und den Bauplänen. Leistungen, die dort nicht ausdrücklich aufgeführt sind, schuldet der Bauträger nicht. Auf keinen Fall können Sie sich auf das verlassen, was in Werbeunterlagen dargestellt ist. Wenn Ihnen eine bestimmte Leistung wichtig ist, müssen Sie auf jeden Fall darauf achten, dass dies im Vertrag auch eindeutig beschrieben ist.
Wenn Sie eine bessere oder zusätzliche Ausstattung haben möchten, müssen Sie dies als Sonderwunsch zusätzlich bezahlen. Prüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung, welche Leistungen tatsächlich in der Baubeschreibung stehen. Vereinbaren Sie vor der Unterzeichnung, welche zusätzlichen Leistungen der Bauträger erbringen soll. Handeln Sie vor der Unterschrift einen Preis für diese Leistungen aus. Wenn Sie den Vertrag erst unterschrieben haben, ist Ihre Position für Verhandlungen deutlich schlechter.
Worauf müssen Sie achten!
Erfahrungsgemäß wird meistens ein Festpreis vereinbart. Probleme entstehen aber sehr häufig, weil vor dem Vertragsschluss nicht geklärt wird, welche Leistungen geschuldet sind und welche Leistungen der Erwerber haben möchte. Viele Leistungen werden offen gelassen oder es werden nur Grundleistungen aufgeführt (z.B. einfache Badausstattung, Fliesen zum Quadratmeterpreis bis 15 Euro, etc.). Wenn die Erwerber erst während der Bauphase planen, was sie eigentlich haben möchten, können hier massive Kostensteigerungen entstehen.
Kündigung des Bauträgervertrages
Wenn Sie einen Bauträgervertrag kündigen, wird der Vertrag für die Zukunft beendet. Für die Vergangenheit und bis zur Kündigung behält er seine Wirkung, die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen werden also abgerechnet.
Kündigung aus wichtigem Grund!
Anders als bei einem Bauvertrag haben Sie beim Bauträgervertrag, mit dem Sie auch ein Grundstück erwerben, kein Recht, den Vertrag jederzeit und ohne besonderen Grund zu kündigen. Es gibt keine freie Kündigung, sondern nur die Kündigung aus wichtigem Grund. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich, wenn das Verhalten des Unternehmens Ihnen nicht länger zugemutet werden kann. Ob ein solcher wichtiger Grund vorliegt, muss immer aufgrund einer Wertung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.
Die Kündigung eines Bauträgervertrages kann mit erheblichen Risiken verbunden sein. Insbesondere wenn der Bauträger insolvent wird, kann sich eine Kündigung verheerend auswirken. Hier besteht das Risiko, dass Sie sämtliche geleistete Zahlungen verlieren. Daher sollte eine Kündigung niemals ohne vorherige juristische Beratung ausgesprochen werden. Wenn Sie überlegen, ob Sie Ihren Vertrag aus wichtigem Grund kündigen, sollten Sie, bevor Sie eine Kündigung aussprechen, sich fachlich durch die Landesverbraucherzentralen beraten lassen.
Bindefrist Bauträger
Der Bauträgervertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, dessen Abschluss das Einverständnis beider Seiten voraussetzt. Juristisch spricht man von zwei übereinstimmenden Willenserklärungen, dem Vertragsangebot und der Vertragsannahme. Verwirrend scheint die Betitelung Vertragsangebot. Hier geht es nicht darum, wer das Angebot geschrieben hat, sondern vom wem der Anstoß zum Vertrag kam – in diesem Fall von Ihnen. Mit einer Bindefrist legen die Parteien fest, wie lange der Bauträger Zeit hat, auf Ihr Vertragsangebot einzugehen.
Achten Sie darauf, dass Ihr Vertragsangebot Sie nicht unangemessen lange bindet. Eine Bindungszeit von maximal vier Wochen dürfte in der Regel ausreichen. Während der Bindefrist können Sie sich nicht für ein anderes Unternehmen entscheiden.
Nimmt das von Ihnen angesprochene Bauunternehmen Änderungen an Ihrem Angebot vor, können Sie entscheiden, ob Sie den Vertrag in der geänderten Form abschließen wollen oder nicht.
