Was Sie bei der Maklersuche beachten müssen - Wertvolle Tipps & Checkliste

Am Anfang eines Immobilien- oder Grundstückkaufs steht oft die Suche nach einem Makler.

Nachfolgend finden Sie wertvolle Tipps für die Maklersuche inklusive Checkliste:

Wer ist als Immobilienmakler tätig?

Nicht jeder, bei dem Makler auf der Visitenkarte oder auf der Homepage im Internet steht, ist auch ein professioneller Immobilienmakler. Da die Bezeichnung „Makler“ nicht geschützt ist, kann sich faktisch jeder Immobilienmakler nennen, wenn er eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung hat. Leider gibt es in Deutschland noch keine gesetzlichen Regelungen für die Berufszulassung, für den Ausbildungsnachweis und die Versicherungspflicht von Immobilienmaklern. Deshalb ist es für Verbraucher oft schwer, zwischen echten und selbsternannten Immobilienprofis, zwischen seriösen Immobilienmaklern und „schwarzen Schafen“ zu unterscheiden.

Es gibt viele Immobilienmakler, die in ihrem Beruf erfolgreich sind, weil sie ihrer Verantwortung für den Kunden gerecht werden, über große Fachkompetenz und umfangreiche Berufserfahrung verfügen und einen hohen Qualitätsstandard bei der individuellen Beratung und bei Dienstleistungen bieten. Leider gibt es aber auch noch zu viele selbsternannte Makler, die keine ausreichende Qualifikation haben, auch „Gelegenheitsmakler“ und Immobilienvermittler mit unseriösen Geschäftspraktiken, die bei Immobilienkunden zu großen finanziellen und rechtlichen Risiken führen können. Einen kompetenten und seriösen Makler zu finden, ist nicht ganz einfach.

Es gibt einige Kriterien, die Ihnen die Suche nach einem qualifizierten Makler erleichtern können:

Verbandsmitgliedschaft - Ist der Makler Mitglied in einem Berufsverband?

Bei der Auswahl des Maklers sollte darauf geachtet werden, dass er Mitglied in einem anerkannten Berufsverband ist, der eine Aufnahmeprüfung für neue Mitglieder praktiziert, hohe Standards bei der beruflichen Qualifikation setzt, die Makler zur Teilnahme an Weiterbildungsveranstaltungen verpflichtet und einen Nachweis für den Versicherungsschutz verlangt. PRAXISTIPP: Fragen Sie nach der Mitgliedschaft im Berufsverband. Entscheiden Sie sich für einen Makler mit einer Mitgliedschaft in einem anerkannten Berufsverband.

Eine Mitgliedschaft in einem Verband wie dem Immobilienverband IVD ist ein erster Anhaltspunkt für einen seriösen und qualifizierten Makler.
Eine hundertprozentige Garantie bietet sie aber nicht. Denn auch in den Mitgliedsunternehmen der Maklerverbände gibt es große Unterschiede zwischen einzelnen Mitarbeitern.

Einholung Referenzen - Verfügt der Makler über ausreichende Berufserfahrung?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht es um große Vermögenswerte. Da besonders Verbraucher in der Regel über keine Kenntnisse im Immobiliengeschäft verfügen, sind sie auf den Makler als Fachexperten angewiesen, der außer der beruflichen Qualifikation über umfangreiche Berufserfahrungen verfügt und dem man vertrauen kann. Am Markt etablierte Makler informieren bereitwillig über ihre Erfahrungen in der Maklertätigkeit und legen Referenzen vor.

Holen Sie Referenzen ein und recherchieren Sie zu Kunden und Objekten des Maklerbüros.
Versuchen Sie herauszufinden, ob die Auftraggeber mit den Leistungen des Maklers zufrieden waren.

Berufshaftpflicht - Verfügt der Makler über die notwendige Berufsqualifikation?

Ein Makler benötigt eine hohe Fachkompetenz, um erfolgreich auf dem Immobilien-markt tätig zu sein und den hohen Erwartungen seiner Kunden gerecht zu werden. Jeder Makler sollte eine entsprechende Ausbildung absolviert haben – wie beispielsweise als Immobilienkaufmann, Immobilienfachwirt oder Betriebswirt für Grundstücks- und Wohnungswesen – oder weitere vergleichbare Qualifikationen. Fehler in der Maklertätigkeit können Risiken verursachen und zu finanziellen Schäden führen, deshalb ist der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflicht-Versicherung unverzichtbar.

Fehler von Maklern wie falsche Informationen zu Grundstücken und Gebäuden können zu erheblichen finanziellen Nachteilen für den Käufer führen.
In diesen Fällen muss die Berufshaftpflicht beziehungsweise Vermögensschadens-Haftpflicht-Versicherung des Maklers einspringen.
Achten Sie darauf, dass der Makler eine gültige Berufs-Haftpflicht nachweisen kann.

Leistungen und Provisionen - Hat der Makler ausreichende Kenntnis über den Immobilienmarkt?

Zurecht erwartet man von einem Immobilienmakler, dass er den Immobilienmarkt in der Region genau kennt und die Marktentwicklung – vor allem der Preise und Mieten – sachkundig beurteilen kann. Dazu gehört auch, dass er den Wert einer Immobilie und auch den Bauzustand eines Gebäudes fachkompetent bewerten kann sowie in der Lage ist, alle notwendigen Informationen und erforderliche Dokumente zu beschaffen.

Ein seriöser Immobilienfachmann klärt Sie im Vorfeld über seine Leistungen, die Provision und die Vertragslaufzeiten auf.
Die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Makler werden schriftlich festgehalten.
Die Provision wird erst nach der Vermittlung fällig. Sehen Sie von Maklern ab, die von Ihnen eine Vorauszahlung bereits bei Vertragsabschluss fordern.

Sorgfältige Beratung - Bietet der Makler eine hohe Beratungsqualität?

Ein professioneller Makler versteht sich als Immobilienberater und Dienstleister und reduziert seine Leistungen nicht auf die Nachweis- und Vermittlertätigkeit. Er sollte auf die persönlichen Vorstellungen der Kunden eingehen, ihre Fragen beantworten, ihre wirtschaftliche Situation berücksichtigen und über mögliche Risiken aufklären. Er bietet zusätzliche Dienstleistungen an, auch unter Hinzuziehung von externen Sachverständigen, Rechtsanwälten und Steuerberatern.

Ihre Wünsche, Bedürfnisse und Fragen zur Marktlage sollten im Mittelpunkt des Beratungsgesprächs stehen. Dafür sollte sich der Makler ausreichend Zeit nehmen.
Auf der Grundlage Ihrer Vorstellungen sollte er Ihnen sein Vorgehen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie oder eines Grundstücks darlegen.
Verzichten Sie auf die Dienste des Maklers, wenn Sie unter Druck gesetzt werden, Ihnen keine ausreichende Zeit für die Prüfung des Angebots gelassen wird oder wenn es zu Spannungen kommt, weil Sie beispielsweise noch einen externen Sachverständigen hinzuziehen möchten.

Ihr eigenes Gefühl

Beim Kennenlernen eines Maklers achten Sie auf Ihr Gefühl. Immobiliengeschäfte sind Vertrauenssache, da sollte die „Chemie“ zwischen Ihnen und dem Makler stimmen.

Tipp

Welche Leistungen sollten im Maklerauftrag vereinbart werden?

In Abhängigkeit davon, ob es sich um Kauf oder Verkauf einer Immobilie handelt wird empfohlen, folgende Leistungen in den Maklerauftrag aufzunehmen und verbindlich zu vereinbaren:

die Information des Auftraggebers über die Spezifik des konkreten Immobiliengeschäftes, die Situation am regionalen Immobilienmarkt sowie über mögliche Risiken,

die Besichtigung des Immobilienobjektes zur Aufnahme aller wichtigen Informationen und Objektdaten sowie zur Beurteilung der Lage und des Umfeldes,

die Erstellung eines professionellen Exposès mit einem hohen Informationsgehalt zur Übergabe an Kaufinteressenten,

die Ermittlung des Wertes der Immobilie und eines marktgerechten Preises,

die professionelle Vermarktung der Immobilie,

die Durchführung von Besichtigungen mit möglichen Kaufinteressenten,

die Hilfe bei der Gestaltung des Kaufvertrages,

die Führung von Preisverhandlungen,

die Unterstützung bei der Auswahl des Notars und die Begleitung zum Notartermin,

weitere Serviceleistungen im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel.

Wie wird der Makler beauftragt und bezahlt?

Makler können sowohl im Auftrag eines Eigentümers tätig werden als auch im Auftrag eines Immobilienerwerbers. Bei der Maklerprovision handelt es sich um ein erfolgsabhängiges Honorar.

Grundsätzlich gilt: Nur bei einer erfolgreichen Vermittlung eines Objektes erhält der Makler ein Honorar. Es reicht also nicht der Maklerauftrag, sondern es muss ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen sein. Der Maklerauftrag sollte immer schriftlich vereinbart werden.

Unbedingt gehören in den Maklerauftrag die konkrete Beschreibung der Leistungen, die Höhe des Honorars, die Vertragslaufzeit sowie Regelungen zur Beendigung des Vertrages.

Für den Verbraucher, gleich ob Verkäufer oder Käufer, ist es wichtig, zwischen zwei Vertragstypen zu unterscheiden: dem Makleralleinauftrag und dem einfachen Maklerauftrag.

Soweit der Makler im Auftrag eines Eigentümers tätig wird, verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie beim Makleralleinauftrag neben dem Beauftragten keinen weiteren Makler in die Verkaufsbemühungen einzubeziehen. Beim einfachen Maklerauftrag bleibt es dem Verkäufer vorbehalten, auch andere Makler zusätzlich mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen. Am klarsten lassen sich Auftragsumfang und Bezahlung beim Alleinauftrag regeln. Verkäufer wollen es sich aber meist nicht aus der Hand nehmen lassen, eigene Verkaufsanstrengungen zu unternehmen. Die einschlägigen Internetportale machen es leicht, das zum Verkauf stehende Objekt mit relativ geringen Kosten zu präsentieren. Auch die Makler selbst sind mit eigenen Internetseiten präsent und offerieren ihre Angebote. Neben den klassischen Zeitungsanzeigen erleichtert das den Zugang zum Immobilienmarkt. Andererseits sind Kaufinteressenten nicht davor gefeit, dass das gleiche Grundstück möglicherweise von verschiedenen Maklern und auch vom Eigentümer direkt angeboten wird.

Wer zahlt die Maklercourtage?

Stets ist wichtig, Klarheit über die Honorierung des Immobilienmaklers zu schaffen. Leider ist die Maklervergütung nicht gesetzlich geregelt. Um Überraschungen hinsichtlich der Höhe und Fälligkeit der Maklercourtage (Maklerprovision) zu vermeiden, ist bei den Makleraufträgen auf eine eindeutige Regelung zu achten. Ebenso klare Festlegungen sind dazu notwendig, von wem der Immobilienmakler im Vermittlungsfall die Provision verlangen kann. Im Verhältnis zum Erwerber einer Immobilie bestehen leider häufig Unsicherheiten, wann eine Maklercourtage von ihm überhaupt zu zahlen ist. Dafür reicht genau genommen die Zeitungsanzeige eines Maklers oder die Veröffentlichung auf der Internetseite, die Übersendung eines Exposès oder die Besichtigung des Objektes nicht aus. Ein Erwerber kann davon ausgehen, dass der Makler regelmäßig im Auftrag des Veräußerers tätig wird und von diesem seine Provision erhält. Will der Makler eine Provision von dem Erwerber erhalten, muss er den Abschluss eines sog. Maklervertrages – Immobilienmaklervertrages – gemäß § 652 BGB nachweisen. Neben einem schriftlichen Immobilienmaklervertrag kommt auch der stillschweigende oder konkludente Abschluss eines Maklervertrages in Betracht. Hierzu reicht nach der Rechtsprechung des BGH aus, dass der Immobilienmakler den Erwerber unmissverständlich, z.B. im Exposè, auf die Provisionspflicht seiner Leistung hinweist und der Erwerber hiernach die Maklerdienste in Anspruch nimmt, z.B. das Objekt besichtigt.

Verlangen Makler zur Begründung des Provisionsverlangens die Unterzeichnung eines Objektnachweises, ist Vorsicht geboten. Einen solchen Objektnachweis brauchen Erwerber nicht zu unterzeichnen, wenn die bisherigen Maklerleistungen ohne Maklervertrag erbracht wurden. In jedem Fall entsteht der Courtageanspruch des Immobilienmaklers erst mit Vollwirksamwerden des Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie. Marktüblich ist in den verschiedenen Bundesländern eine Maklercourtage von 3 bis 6 Prozent zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.