Beim Generalunternehmervertrag liefert der Generalunternehmer die Bauleistung. Das für den Bau benötigte Grundstück müssen Sie bereits gekauft oder gepachtet haben. Sie selbst werden als Bauherr oder Auftraggeber bezeichnet. Das Bauunternehmen, das das Haus baut, wird Generalunternehmer oder auch Auftragnehmer genannt.

Häufig bieten die Generalunternehmen nicht die Bauleistungen direkt an, sondern nur Planungs- und Koordinationsleistungen. Alles, was nicht durch den Generalunternehmer geleistet wird, überträgt er Subunternehmen. Ihnen als Bauherr gegenüber ist jedoch nur der Generalunternehmer für das Gelingen des Hausbaus verantwortlich. Er ist Ihr einziger Ansprechpartner für alle Komplikationen, auch wenn durch ein Subunternehmen Mängel entstehen.

Fällt Ihr Generalunternehmer beispielsweise wegen Konkurs aus, können Sie nicht ohne Weiteres die Subunternehmer zur Mängelbeseitigung heranziehen. Hierzu muss Ihnen der Generalunternehmer bei Vertragsabschluss zusätzlich die Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche, die er gegen seine Subunternehmer hat, abtreten. Lassen Sie sich vom Generalunternehmer eine Liste mit Namen und Anschriften aller am Bau beteiligten Subunternehmen geben.

Achtung: Der Generalunternehmer ist nicht für die Frage zuständig, ob Ihr Grundstück bebaut werden darf – das müssen Sie klären. Auch die Erschließung auf Ihrem Grundstück oder Herstellung von Außenanlagen sind nicht im Vertrag inbegriffen, sondern werden im Rahmen kostenpflichtiger Zusatzaufträge erbracht. Insbesondere bei standardisierten Kompletthäusern kann das leicht aus dem Blick geraten. Bei dieser Vertragsart ist also etwas Eigeninitiative und Voraussicht notwendig.

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist ein Kombinationsvertrag aus einem Grundstücks-Kaufvertrag und einem Bauvertrag. Dabei ist Ihr Auftragnehmer für den Bau und das zu bebauende Grundstück verantwortlich. Sie sind in diesem Fall der Käufer, das Unternehmen der Verkäufer.

Auch der Bauträger erbringt selbst in aller Regel nur Planungs- bzw. Koordinierungsleistungen, während die einzelnen Bauleistungen Subunternehmern in Auftrag gegeben werden. Auch hier empfiehlt es sich, sich die Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die beteiligten Subunternehmer abtreten zu lassen.

Generalunternehmer- und Bauträgerangebote betreffen in der Regel bereits fertig geplante standardisierte Bauten. Häufig werben Sie damit, dass Sie keinen Architekten benötigen. Dieser aber kontrolliert unabhängig die Leistungen des Bauunternehmens.

 

Wie lange sind die Verjährungsfristen?

Verjährungsfristen regeln, wie lange Sie Gewährleistungsrechte geltend machen können. Die Fristen beginnen mit der Abnahme und verjähren

• bei Mängeln am Bauwerk nach 5 Jahren,
• bei Mängeln, die durch Arbeiten an einem Grundstück verursacht wurden, nach 2 Jahren,
• bei Mängeln an beweglichen Sachen nach 2 Jahren.
  
  

Die Fristen gelten für BGB- und für VOB/B-Verträge. Sie können sich verlängern (Hemmung) oder neu in Gang gesetzt werden (Neubeginn). Ein Beispiel für die Hemmung der Verjährung ist die Klageerhebung oder die Zustellung eines Mahnbescheides. Die Verjährungsfrist verlängert sich dann um die Zeit, die das Klage- oder das Mahnverfahren dauert. Die Verjährungsfrist beginnt neu, wenn zum Beispiel durch Mangelbeseitigung der Mangel anerkannt wird.

Tipp
Bauverträge bzw. Bauträgerverträge sind komplexe Vertragswerke. Geschuldet ist nur, was drinsteht. Achten Sie vor allem auf eine klare Leistungsbeschreibung. Empfehlenswert ist es, den Vertrag vor Abschluss einem neutralen Fachmann, etwa einem Fachanwalt für Baurecht, vorzulegen. Dies gilt für alle Vertragsarten gleichermaßen. Die VOB/B kennt außerdem eine spezielle Regelung zur Verjährung. Wenn Sie einen innerhalb der Verjährungsfrist auftretenden Mangel schriftlich rügen, beginnt für diesen eine gesonderte Mangelbeseitungsfrist, die 2 Jahre beträgt, beginnend mit der Mängelrüge. Die kürzeren Verjährungsfristen der VOB/B gelten gegenüber Verbrauchern nicht.