Um kostengünstig bauen zu können, müssen Sie frühzeitig die richtigen Entscheidungen treffen, beispielsweise, wie Sie bauen möchten, wie Sie die Vertragsabschlüsse mit den Baupartnern gestalten und wie die Projekt- und Kostenkontrolle in der Planungs- und Bauphase gesteuert werden soll. Während des gesamten Projektablaufs müssen Sie den Überblick behalten, damit Ihnen die Baukosten nicht über den Kopf steigen. Denken Sie daran, dass zu den laufenden Ausgaben während der Bauphase auch die Baunebenkosten gehören, also Ausgaben für das Gründstück, für Herrichtungs-, Vermessungs-, und Erschließungsarbeiten, für Außenanlagen und Honorare.
Änderungswünsche sind mit Mehrkosten verbunden und können den oft engen Finanzierungsrahmen erheblich belasten, besonders wenn sie massiv in die bisherige Planung eingreifen oder die Statik verändern. Sie müssen damit rechnen, dass nach Vertragsabschluss vorgetragene Änderungswünsche vom Auftragnehmer abgelehnt werden!
Worauf Sie achten müssen:
- Als Bauherr oder Käufer sollten Sie aus Gründen der Kostensicherheit darauf achten, Sonderwünsche im Vertragswerk einzeln und detailliert aufzulisten und mit dem Auftragnehmer den insgesamt fälligen Festpreis auszuhandeln.
- Bei Sonderwünschen bzw. Änderungen nach Vertragsabschluss kann es zu separaten Werkverträgen mit zusätzlichen Handwerksfirmen kommen. Diese werden unabhängig vom Hauptvertrag ausgeführt und extra berechnet. Eventuell weist der separate Werkvertrag andere Gewährleistungsregelungen als der Hauptvertrag aus.
- Beachten Sie, dass Minderleistungen - also Leistungen, auf die Sie verzichten - nach Vertragsabschluss in der Regel nicht mit dem vollen Wert vergütet werden, während Sie bei Mehrleistungen durch Sonder- und Änderungs-wünsche mit entsprechend hohen Aufschlägen rechnen müssen.
Tipp
Lassen Sie den Vertrag und die Baubeschreibung Ihres Baupartners vor Vertragsabschluss von unabhängigen Fachleuten prüfen, z.B. den Ex-perten der Landesverbraucherzentralen, des Verbands Wohneigentum oder des Bauherren-Schutzbundes.
Kleinigkeiten, die ins Geld gehen
Kleinvieh macht auch Mist. Viele nachträgliche Arbeiten und Sonderwünsche können Ihre letzten Reserven aufbrauchen. Vor dem Vertragsabschluss können Sie dem Unternehmer so manch kleine Zugeständnisse aus der Tasche ziehen. Die nachfolgende Liste ist und kann nicht vollständig sein. Deshalb: Nutzen Sie Ihre Kreativität. Überlegen Sie sich, wo Sie Deckungslücken haben. Versetzen Sie sich in die Rolle des Unternehmers oder Verkäufers, der eventuell darauf bedacht sein könnte, noch ein kleines Zusatzgeschäft mit Ihnen zu machen.
Berücksichtigen Sie folgende Punkte frühzeitig in Ihrem Vertrag:
- Einen Carport oder eine Garage im Bauantrag oder Bauanzeigeverfahren mit zu beantragen
- Zusätzliche Telefonanschlüsse, EDV-Anschlüsse, TV-Anschlüsse sowie Steckdosen in ausreichender Anzahl einzuplanen
- Einen elektrischen Türöffner einbauen zu lassen
- Fugen in den Gipsbauplatten und Decken zu verspachteln
- Holzbauteile im Außenbereich oberflächenfertig streichen zu lassen
- Lichtglasausschnitte in die Türen setzen zu lassen
- Standrohre mit Revisionsöffnungen in die Regenwasserfallleitungen zu integrieren
- Den Ausstieg für den Schornsteinfeger samt Trittrost einzubauen
- Eine (zweite) Wasserzapfstelle für den Garten zu verlegen
- Eine Terrasse, einen Zuweg zum Haus oder ein Vordach anzulegen
- den Mutterboden einzuebnen.
Kostengünstige Planung - Ein paar Tipps:
- Ein günstiges Grundstück auf dem Lande kann teuer werden, wenn hohe Fahrtkosten zur Arbeitsstelle hinzukommen.
- Legen Sie für Ihr Haus mit allen Haupt- und Nebenkosten eine finanzierbare Obergrenze fest.
- Bauen Sie mit Architekt und vereinbaren Sie ein Sonderhonorar für Kostenunterschreitungen.
- Eine flächensparende Bauweise reduziert die Kosten für das Grundstück erheblich.
- Reihen- und Doppelhäuser sowie Gemeinschaftswohnanlagen benötigen weniger Grundstücksfläche als Einfamilienhäuser. Die Gründstücke sind also in der Regel günstiger und verfügen über weniger Außenwände, was sich bei den Bau- und später bei den Heizkosten bemerkbar macht.
- Typenhäuser sind in der Regel günstiger als individuell geplante Gebäude.
- Empfehlenswert ist es, Planer, Statiker und bauausführende Rohbau-Firma früh zusammenführen und den Planungsentwurf auf mögliche Einsparpotenziale hin prüfen zu lassen.
- Nachträgliche Änderungen der Planung sind teuer.
- Einfache und kompakte Baukörper sparen Bau- und Heizkosten.
- Jeder Erker, jeder Balkon und jede Gaube sind im Verhältnis zu ihrem Nutzen teuer.
- Vermeiden Sie komplizierte Fensterformen und Sprossen.
- Ein funktionaler Grundriss spart Verkehrsfläche.
- Schlanke Wände vergrößern den Grundriss Ihres Hauses.
- Verzichten Sie auf den Keller, sparen Sie Geld, der Wiederverkaufswert sinkt jedoch dadurch.
- Vorgefertigte Bauteile z.B. bei Wänden und Decken sparen Bauzeit und Baukosten.
- Der Dachausbau zu einem späteren Zeitpunkt verschafft einer angespannten Finanzierung Luft.
- Leichte Trennwände können z.B. nach dem Auszug der Kinder schnell entfernt werden, um Räume zusammen zu legen.
- Denken Sie an altersgerechtes Bauen von Anfang an: Bad mit bodengleicher Dusche, ein Büro, das auch Schlafzimmer werden kann, mindestens ein Meter breite Türen im Erdgeschoss ersparen im Falle einer Behinderung oder im Alter teure Umbaukosten.
- Achten Sie bei der Grundrissplanung darauf, dass alle Wasseranschlüsse in Küche, Bad und WC in einem senkrechten Installationsstrang zusammenlaufen.
- Eine Fassade mit Verputz, Holzverschalung oder Wärmedämmverbundsystem ist günstiger als ein Klinkermauerwerk.
- Nutzen Sie Einsparpotenziale durch gemeinschaftliches Bauen: Gemeinsam genutzte Heizanlagen oder Grünflächen reduzieren Ihre eigenen Ausgaben.
Qualität vs. Kosten
Qualität zahlt sich aus: Das billigste Angebot ist nicht immer das Beste. Dies gilt für die Wahl der Baupartner genauso wie für das Grundstück und die Baumaterialien. Bei besonders preiswerten Angeboten zahlen Sie oft am Ende drauf. Es gilt, Entscheidungen mit langfristigem Blick zu treffen, denn bei einer geplanten 40-jährigen Nutzungsdauer eines Gebäudes entfallen nur 20 % der Kosten auf die Erstellung, aber 80 % auf den Betrieb. Bei falschen Einsparungen, z.B. bei der Wärmedämmung oder der Qualitätssicherung, legen Sie im Laufe der Jahre ein Vielfaches der eingesparten Kosten drauf.
- Gute Planung und Qualitätssicherung ermöglichen kostengünstiges Bauen, weniger Bauschäden – und später niedrigere Betriebskosten.
- Denken Sie an den Wiederverkaufswert: Auch wenn Sie sich derzeit nicht vorstellen können, jemals wieder aus Ihrem Haus auszuziehen. Manchmal ändern sich Lebenssituationen, dann spielt der Wiederverkaufswert eine große Rolle. Ein qualitativ hochwertiges Haus verkauft sich wesentlich besser als eines von schlechter Qualität.
Mehrkosten bei der Grundstückserschließung:
- Abbruch vorhandener Gebäude
- Roden von Bäumen und Sträuchern (Vorsicht bei Baumfällungen: hier müssen häufig örtliche Genehmigungen eingeholt werden!)
- Beseitigung von Altlasten (das können zum Beispiel Kampfmittel oder giftige Stoffe sein, die auf ehemaligen Mülldeponien oder Militär- sowie Industriestandorten oder Tankstellen vorkommen)
- Sicherung von Gebäuden, an die angebaut werden soll
- Sicherung vorhandener Versorgungsleitungen oder Bäume
- Verlegen oder Versetzen von Leitungen und Masten
- Felsiger Boden
- Zu geringe Tragfähigkeit des Bodens (aufwendige Gründung)
- Hohe Grundwasserstände, Schicht- und Stauwassergefahr (Wasserhaltung während der Bauzeit und erhöhte Anforderungen an die Kellerabdichtung)
- Gefälle auf dem Grundstück (Boden muss bewegt bzw. abgetragen werden)
- Notwendigkeit einer Hebeanlage oder Rückstausicherung, wenn die Kanalisation höher liegt als die Abwasser führenden Einrichtung Ihres Hauses (z.B. bei Hanglage)
- Archäologische Denkmäler
Baukostenabschätzung zur Kostenkontrolle
Bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen oder umfangreiche Modernisierungsarbeiten unternehmen, sollten Sie sich ein möglichst genaues Bild über die zu erwartenden Kosten machen. Eine verlässliche Schätzung der Ausgaben für Modernisierungs- bzw. Renovierungsvorhaben kann nur von einem erfahrenen Sachverständigen nach sorgfältiger Bestandsaufnahme gemacht werden. Vor dem Kauf sollten Sie mindestens die Immobilie mit einem unabhängigen Experten besichtigen. Eine Baukostenschätzung zeigt Ihnen den Kostenrahmen an, der für die Instandsetzung oder Modernisierung Ihrer Immobilie erforderlich ist.
Berechnung der Kostenwerte
Vorsicht: Die Berechnung der Kostenwerte erfordert ein besonderes Maß an Erfahrung und sollte nur von Spezialisten angewendet werden. Es gibt verschiedene Kostenermittlungsarten, die sich je nach Bedarf in der Genauigkeit und dem Bearbeitungsumfang unterscheiden.
Das einfachste Verfahren ist das Kostenschätzungsverfahren nach Vergleichswerten. Je nach Typ und Alter der Immobilie kann Ihnen der Experte den Kostenrahmen nennen. Diese Kostenwerte werden aus den Erfahrungen mit vielen anderen Bauvorhaben ermittelt. Die einfache überschlägige Kostenschätzung kann für Sie ein Anhaltswert sein, wenn Sie wissen wollen, ob es sich überhaupt lohnt, weiter über den Kauf einer bestimmten Immobilie nachzudenken. Dieses Verfahren ist für umfangreiche Modernisierungen anwendbar. Sobald jedoch einzelne Leistungen bewertet werden müssen, ist diese Methode nicht mehr zu empfehlen.
Bevor es mit dem Bauen losgeht, sollte eine Kostenschätzung nach Gewerken oder die Einholung von Angeboten für die einzelnen Leistungen stattfinden. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten können Sie sehr viel Geld sparen, wenn Sie einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten beauftragen. Handwerker bieten bei Ausschreibungen eines Architekten erfahrungsgemäß ihre Arbeiten deutlich günstiger an. Zudem kann dieser abschätzen, ob das Angebot vollständig ist. Fehlen Positionen im Angebot, kann das im Nachhinein teuer werden.
Kostenüberschreitung
Unvorhergesehene Mehrkosten entstehen häufig aus einer unzureichenden Abstimmung des Auftragnehmers und des Bauherren in der Planungsphase, durch mangelnde Sorgfalt und Detaillierung in der Ausführungsplanung, lückenhafte Ausschreibungen oder durch eine mangelhafte Bauüberwachung und Kosten-kontrolle. Darauf müssen Sie besonders achten, wenn Sie nicht zum Festpreis bauen. Bei einem Altbau ist das Risiko der Kostenüberschreitung höher als bei einem Neubau, verursacht durch unvorhergesehene Schäden der Substanz und mögliche Fehler in der Konstruktion.
Steigen die Kosten beträchtlich über Ihre ursprüngliche Kalkulation, sollten Sie eine genaue Aufstellung darüber machen, wie die zusätzlichen Kosten entstanden sind und wer sie zu verantworten hat. Hierfür ist es hilfreich, wenn Sie Absprachen schriftlich als Gesprächsnotizen oder Protokolle festhalten.
Tipp: Bewahren Sie den Schriftverkehr mit dem Auftragnehmer stets auf.
Baukosten sparen durch Eigenleistung? Vorteile, Nachteile & Risiken
Viele Bauherren versuchen, durch Eigenleistungen die Baukosten zu senken. Dies kann sowohl Vorteile als auch Nachteile haben. Bei einfacheren Leistungen zu Ende der Bauphase ist dies relativ unproblematisch. Je nach den eigenen Kenntnissen und Fertigkeiten sind vor allem Arbeiten bei der Innen-gestaltung geeignet: Fliesen oder Bodenbeläge verlegen, Trockenbau und Tapezieren. Dagegen sind Maurerarbeiten, Fenster, Elektro-, Heizungs- oder Sanitäranlagen eher Aufgaben für die Fachfirma. Alle Arten von Eigenleistung sollten Sie mit dem Bauleiter absprechen. Bei umfangreicheren Arbeiten sollten Sie jedoch vorab gut überlegen, ob Eigenleistungen tatsächlich sinnvoll sind und ob Sie damit wirklich Kosten sparen.
Bedenken Sie, dass:
- Für die in Eigenleistung durchgeführten Arbeiten keine Gewährleistung übernommen wird
- Eigenleistungen den Baufortschritt Ihres Bauunternehmers nicht beeinträchtigen dürfen, zum Beispiel können Ihre Fliesenarbeiten das Anbringen der Sanitärobjekte im Bad verzögern
- Für die Beschaffung des notwendigen Materials und Werkzeugs ein erheblicher Zeitanteil einzuplanen ist
- Sie im Vergleich zum Handwerker oder einer Firma kaum Rabatte beim Großhändler erhalten
- Fehlkäufe relativ häufig vorkommen. Sie kaufen zu viel oder zu wenig ein, das Produkt passt nicht oder ist ungeeignet
- Sie die Eigenleistung neben Ihrer Arbeit an den Wochenenden, Urlauben und Abenden über einen langen Zeitraum leisten müssen
Beispiel zur Verdeutlichung
Wenn Sie die Bodenbeläge selbst verlegen, sind Sie dafür verantwortlich, dass der Estrichleger die Dicke Ihrer Beläge kennt, damit er seinen Estrich an die gewünschte Fertighöhe anpassen kann. Falls hier etwas schief geht, können Ihnen Mehrkosten für das Anspachteln des Estrichs und für das Anpassen der Türen und Zargen entstehen. Eventuell können Ihre Räume nicht schwellenlos begangen werden, auch wenn dies so geplant war.
Gewährleistung
Ein erheblicher Vorteil des Bauens aus einer Hand ist, dass Sie nur einen einzigen Vertragspartner haben. Dieser ist Ihr Ansprechpartner für sämtliche Mängel und Probleme, die am Bau auftreten. Auch wenn der Unternehmer Subunternehmer einsetzt, müssen Sie Mängel nur bei Ihrem Vertragspartner anzeigen. Dieser muss dann klären, welcher seiner Subunternehmer verantwortlich ist.
Wenn Sie eigene weitere Unternehmer beauftragen oder selbst Arbeiten ausführen, ist dieser Vorteil für Sie praktisch verloren. Der Unternehmer kann bei Mängeln dann immer behaupten, dass nicht er, sondern Sie selbst verantwortlich sind. Im Streitfall müssen Sie zunächst auf eigene Kosten klären, wer für den Mangel verantwortlich ist. Sofern Sie dennoch Eigenleistungen ausführen möchten, sollten Sie im Vertrag eindeutig die Art der Eigenleistungen sowie den zeitlichen Ablauf vereinbaren, wenn Eigenleistungen vor der Abnahme in das Baugeschehen eingreifen.
Tipp
Erfahrungsgemäß sind besonders jene Bauherren von einer unerwarteten Kostensteigerung betroffen, die unzufrieden mit ihrer Baubeschreibung sind. Wenn Sie also Ihre Baubeschreibung nicht verstehen, sollten Sie sich anhand geeigneter Literatur informieren und so lange Fragen stellen bzw. auf Veränderungen bestehen, bis Sie mit der Leistungsbeschreibung einverstanden sind. Weitere Informationen erhalten Sie im Ratgeber „Musterbaubeschreibung"" der Verbraucherzentrale.
Kostensteigerungen müssen Sie nicht unbedingt hinnehmen. Die Rechtsberatung der Landesverbraucherzentralen berät Sie, ob die Mehrkosten zulässig sind.
