Ratgeber: Fertighaus vs. Ausbauhaus | Definition, Tipps & wertvolle Hinweise

Der Begriff ""schlüsselfertig"" ist nicht verbindlich definiert. Er besagt, dass ein Haus von einem Unternehmer bezugsfertig erstellt und nach der Bau-abnahme inklusive Schlüssel an den Käufer übergeben wird.

Schlüsselfertige Häuser werden in allen bekannten Bauweisen angeboten und müssen sämtliche Roh- und Innenausbauarbeiten umfassen. Dazu gehören in Serie erstellte Fertighäuser ebenso wie individuell geplante und gebaute Einzel-bauvorhaben. In der überwiegenden Mehrzahl werden schlüsselfertige Häuser in Deutschland aus Ton, Bims, Kalksandstein, Beton oder Porenbeton errichtet. Oft werden Neubauten als halbfertige Wand- und Deckenscheiben im Werk vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengefügt. Fertighäuser in Holzbauweise machen derzeit noch einen Anteil von knapp einem Viertel an allen neugebauten Eigenheimen aus, allerdings mit steigender Tendenz.

In der Regel werden schlüsselfertige Häuser durch Bauträger oder General-unternehmer errichtet. Dabei vereinbaren Sie zeitlich gebundene Festpreise mit dem Bauunternehmer. Dies kann eine komfortable Lösung für Sie sein, jedoch ist dies keine Garantie für einen reibungslosen Ablauf. Zudem können auch bei Festpreisen Zusatzkosten anfallen, insbesondere bei ungenauen Bauleistungs-beschreibungen. Auch gibt es einige insbesondere in den Verträgen versteckte Risiken, beispielsweise bei einer Insolvenz des Bauträgers.

Der Kauf eines Fertighauses bietet echte Vorteile - kurze Bauzeit, feste Preise und Termine und Musterhäuser sind vorab zu besichtigen.

Mittlerweile gibt es eine große Auswahl an technisch voll ausgereiften und qualitativ hochwertigen Fertighäusern. Sie können wählen zwischen Massiv-, Holz- und Leicht-bauweise.

Bei Fertighäusern werden Bauteile wie Wände, Decken und Fassadenelemente werksseitig produziert und auf der Baustelle montiert. Fertighäuser werden in der Regel schlüsselfertig von einem Generalübernehmer oder Generalunternehmer errichtet.

Nachteile bei der Fertigbauweise sind das standardisierte Hausangebot und der begrenzte Einfluss auf individuelle Änderungswünsche. Keller sind in der Regel nicht mit im Angebot enthalten und müssen, wenn gewünscht, gesondert beauftragt werden.

Die Entscheidung, ob Sie Ihr Fertighaus in Holz-, Leicht- oder Massivbauweise errichten lassen möchten, ist nicht einfach. Die Konstruktionsweisen bieten Vor- und Nachteile. Sie unterscheiden sich in Tragkonstruktion, Baustoffen und Bau-ausführung.

Ausbauhaus als Alternative zum Fertighaus:
Beim Ausbauhaus, auch Mitbauhaus genannt, kann der Bauherr verschiedene Arbeiten aus dem Gesamtangebot herausnehmen und diese selbst übernehmen.

Bausatz- und Ausbauhäuser stehen in unterschiedlichen Konstruktionsweisen zur Verfügung:

Angeboten werden Rohbausätze für Holzblockbau, gemauerten Bau etwa mit Kalksandsteinen, Porenbetonsteinen oder Hochlochziegeln oder für die Bauweise mit Schalungssystemen aus Polystyrol, Holzspan oder Bims.
Für den Innenausbau und die Fertigstellung des Hauses können Sie zusätzliche Ausbausätze erwerben. Die meisten Typenhausentwürfe müssen nur noch dem jeweiligen Grundstück angepasst werden.

Allgemeine Hinweise

Wenn Sie mit Bausatz bauen, werden Ihnen die Materialen in Abständen auf die Baustelle geliefert, sodass Sie Ihr Haus Schritt für Schritt errichten.
Bei guten Bausatzhauslieferanten steht Ihnen ein regionaler Bauleiter zur Verfügung, der Sie durch alle Bauphasen hindurch begleitet und Sie mit den wichtigsten Fertigkeiten vertraut macht.
In der Regel sind Bausatzhäuser Massivhäuser, deren Steinverbund aber nicht zwingend vermörtelt wird.
Es gibt auch verschiedene Stecksysteme, bei denen einzelne Steine und Steinlagen ineinander verzahnt werden.
Die Bauzeit eines Selbstbauhauses ist erheblich länger zu veranschlagen als die Bauzeit eines schlüsselfertigen Hauses vom Unternehmer. HINWEIS: Erfahrungsgemäß müssen Selbstbauer ein bis zwei Jahre für den Bau einplanen.

Tipp
Nicht immer sind die billigsten Angebote die besten. Der freundliche Verkäufer begleitet Sie nur bis zur Vertragsunterzeichnung. Wie gut Ihr Anbieter wirklich ist, finden Sie am besten heraus, wenn Sie sich eine vollständige Referenzliste der gebauten Häuser geben lassen und andere Bauherren befragen.

Wertvolle Arbeitshilfen sind die Muster-Baubeschreibung (MBB) und der Ratgeber Kauf und Bau eines Fertighauses oder eines schlüsselfertigen Massivhauses der Verbraucherzentralen.

Suche nach Herstellern

Es gibt mehrere große Ausstellungsparks in Deutschland, in denen Sie die Musterhäuser verschiedener Fertighaus-Unternehmen besichtigen können. Kleinere Hersteller trifft man dort nicht. Aber insbesondere regionale Hersteller sind oft gute Alternativen zu den bekannten großen Firmen. Die Hausplanung kann dort häufig individueller erfolgen. Kleine Hersteller finden Sie im Internet.

Vertrag mit Fertighaushersteller

Nehmen Sie sich mit Ihrer Entscheidung Zeit. Vor der Entscheidung mit welchem Fertighaushersteller Sie zusammenarbeiten möchten, sollten Sie immer mehrere gleichwertige Angebote einholen und diese sorgfältig vergleichen.

Hierbei sollten Sie folgendes prüfen:

Die Referenzen
Gleichwertige Angebote auf Lieferungs- und Leistungsumfang einschließlich Ausstattung
Vollständigkeit und Güte der Ausstattung
Bau- und Leistungsbeschreibung (Inhalte sollten so detailliert und ausführlich wie möglich sein)
Art und Qualität der Konstruktion
Verarbeitung
Beleihungsmöglichkeit und Möglichkeit der Eigenleistung
Vertragsinhalte (Termingarantie, Lieferzeit, Bauzeit)

Gewährleistung bei schlüsselfertigen Bauen

Für schlüsselfertige Häuser wird eine Gewährleistung je nach vertraglicher Vereinbarung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) angeboten. Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsdauer für Mängel am Bauwerk fünf Jahre, während die entsprechende Frist nach der VOB bei nur vier Jahren liegt.

Qualitätssicherung durch professionelle Baubegleitung bei schlüsselfertigen Bauen

Beachten Sie, dass Sie bei schlüsselfertigem Bauen in der Qualitätssicherung, der Bauüberwachung und bei der Mängelbeseitigung bei eventuell auftretenden Problemen im Prinzip auf sich alleine gestellt sind. Holen Sie sich deshalb die professionelle Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen, der Ihr Bauprojekt von Beginn der Planung bis zur Fertigstellung begleitet.

Eigenleistungen beim Ausbauhaus als Alternative zum Fertighaus

Die vom Bauherrn durchgeführten Eigenleistungen eignen sich in erster Linie für einfachere Tätigkeiten wie

Tapezieren, Fliesenlegen, Fußboden verlegen oder Außenanlagen.
Handwerklich versierte Bauherren können Innentüren einsetzen oder Dämm- und Trockenbauarbeiten selbst ausführen.

Überschätzen Sie jedoch nicht die erforderlichen handwerklichen Fähigkeiten und die Ihnen zur Verfügung stehende Zeit. Eigenleistungen dürfen den Baufortschritt der optional beauftragten Bauunternehmen nicht beeinträchtigen. Gewerke wie Maurer-, Estrich- und Putzarbeiten, Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallation, Zimmerer- und Dachdecker-/Dachklempnerarbeiten sollten immer Fachfirmen vorbehalten bleiben.

Koordination und Gewährleistung beim Ausbauhaus als Alternative zum Fertighaus

Bei Eigenleistungen sollten Sie sich unbedingt mit den Rechtsgrundlagen der Gewährleistung vertraut machen.

Wird nicht nach dem Grundsatz ""alles aus einer Hand"" gearbeitet, kann die Eigenleistung später zum Ärgernis werden, wenn Baufirmen dem Bauherrn Mitschuld an Baumängeln durch eigenes Tätigwerden zur Last legen.
Vereinbaren Sie im Vertrag eindeutig die Art der Eigenleistungen sowie den zeitlichen Ablauf, wenn Eigenleistungen vor der Abnahme in das Baugeschehen eingreifen.

Risiken und Abläufe beim Ausbauhaus als Alternative zum Fertighaus

Denken Sie daran, dass Sie schon allein ohne den eigenen handwerklichen Einsatz sehr viel Zeit für die Koordination Ihres Bauvorhabens brauchen. Sie benötigen etwa die dreifache Zeit als beim Bau mit einem Bauunternehmer.
Stellen Sie Vergleichsrechnungen an. Der Eigenbau kann durchaus teurer werden, als der Hausbau mit Baufachleuten und Handwerkern.
Planen Sie einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand für die Beschaffung des notwendigen Materials und Werkzeugs ein. Sie kaufen die Materialien oft teurer ein als Handwerker, denn Sie erhalten keine Rabatte beim Großhändler.
Bedenken Sie eventuelle Ausfälle durch Krankheit oder Unfall. Berücksichtigen Sie die Belastung für Familie, Freunde und den Beruf. Auch Ihre Motivation am Bauen kann im Laufe der Zeit nachlassen.
Denken Sie daran, dass beim Bauen Ihnen niemand eine Gewährleistung für Baufehler gibt.
Die Eigenleistungen dürfen den Baufortschritt der beauftragten Handwerker nicht beeinträchtigen.

Tipp
Viele Landesverbraucherzentralen bieten die Möglichkeit, Vertrag und Baubeschreibung neutral und unabhängig prüfen zu lassen. Was auch immer Sie verhandelt haben, vereinbaren Sie es schriftlich. Das hat nichts mit Misstrauen zu tun - im Gegenteil: eine mündliche Zusage ist im Streitfall nichts wert, das weiß auch Ihr Vertragspartner. Sie können durch Bausatz- oder Selbstbauhäuser viel Geld sparen, aber der Eigenbau ist nicht immer so einfach, wie in den Prospekten beschrieben. Für Bausatz- bzw. Selbstbauhäuser sollten Sie sich nur entscheiden, wenn Sie handwerklich begabt sind und genügend freie Zeit haben, um eine Baustelle über einen längeren Zeitraum voranzubringen.