Ratgeber Baukosten: Welche Kosten entstehen beim Hausbau | Checkliste

Nichts ist schlimmer, als wenn beim Bauen das Geld knapp wird. So legen Sie die richtigen Finanzierungsgrundlagen.

Das Grundstück – Was sein Erwerb kostet

Ist der angebotene Kaufpreis angemessen? Eine Orientierung bietet der Bodenrichtwert. Er kann bei den zuständigen Gutachterausschüssen erfragt werden – oft geht das auch online. In vielen Regionen sind Grundstücke inzwischen knapp. Preiserwartungen der Verkäufer und der veröffentlichte Bodenrichtwert liegen oft auseinander. Fragen Sie Ihre finanzierende Bank, welchen Grundstückswert sie zu finanzieren bereit ist. Liegt der niedriger als der Kaufpreis, hat das höhere Eigenkapitalanforderungen zur Folge.

Neben dem Grundstückspreis schlagen Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision zu Buche. Vor Ihrer Kaufentscheidung sollten Sie sich zudem folgende Fragen beantworten.

Ist das Grundstück baureif?

Beziehen Sie eventuell erforderliche Maßnahmen, z.B. die Beseitigung alter Bausubstanz oder das Fällen von Bäumen, in die Vertragsverhandlungen über den Kaufpreis mit ein. Entsprechender Aufwand muss bei den Gesamtkosten berücksichtigt werden. Er gehört – wie auch die Erwerbsnebenkosten – zu den nicht finanzierbaren Kosten, muss also durch Eigenkapital gedeckt sein.

Wie ist der Baugrund beschaffen?

Mit einem Baugrundgutachten können Sie einschätzen, ob die Gründungsmaßnahmen für Ihr Haus ohne zusätzlichen Aufwand möglich sind. Ein evtl. notwendiger Bodenaustausch oder die Abdichtung des Kellers gegen Grund- bzw. Schichtenwasser gehen ins Geld und können den Finanzierungsrahmen sprengen. Geben Sie das Gutachten rechtzeitig in Auftrag!

Das Bauvorhaben – Angebote kritisch prüfen und vergleichen

Holen Sie mehrere Angebote ein. Betrachten Sie Preisangebot, Vertragsbedingungen sowie Bau- und Leistungsbeschreibung stets als Einheit. Gehen Sie für die Kostenkalkulation stets vom Aufwand für das schlüsselfertige Haus aus. Das sollten Sie für Ihren Angebotscheck beachten:

Sind alle gewünschten Leistungen im Angebot enthalten? Komplettanbieter sind bei Verbraucherbauverträgen verpflichtet, vor Vertragsabschluss eine Bau- und Leistungsbeschreibung auszuhändigen. Dafür gelten gesetzliche Mindeststandards. Auf Vollständigkeit und Konkretheit kommt es an. Prüfen Sie zum Beispiel, ob in der Bau- und Leistungsbeschreibung die erforderlichen Architekten- und Ingenieurleistungen einschließlich der Statik, die Erstellung des kompletten Bauantrages und der Ausführungsplanung sowie die Bauleitung im Leistungsumfang enthalten und genau definiert sind.

Festpreis und Zahlungsplan sind wichtig

Prüfen Sie, ob der angebotene Preis als Festpreis garantiert wird und welche Fristen dafür gelten. Bestehen Sie darauf, dass – wie im Bauvertragsrecht vorgesehen – ein Fertigstellungstermin oder zumindest die Dauer der Baumaßnahme vertraglich vereinbart sind. Das schafft Sicherheit und hilft, eventuell anfallende Bank-Bereitstellungszinsen zu kalkulieren. Achten Sie besonders auf den angebotenen Zahlungsplan. Der ist für Sie und die finanzierende Bank gleichermaßen wichtig. Ratenzahlungen sollen grundsätzlich nach erbrachter Leistung fällig werden und deren Höhe dem Wertzuwachs entsprechen. Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu. Achten Sie darauf, dass im Vertrag konkret vereinbart ist, wie Ihnen diese gesetzlich geregelte Verbrauchersicherheit verschafft wird. Darüber hinaus darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht überschreiten. Der Restbetrag wird nach der Abnahme fällig.

Vereinbaren Sie einen rechtssicheren Vertragsvorbehalt Finanzierung, wenn die Darlehenszusage der Bank bei Abschluss des Bauvertrages noch nicht vorliegt.

Stehen Material und Preise fest?

Auch wenn im Vertrag ein Komplettpreis steht, sollten einzelne Materialpreise zumindest für die Wand- und Bodenfliesen, den Bodenbelag, die Hauseingangstür und die Geschosstreppe festgeschrieben sein. So können Sie sich vor Streit darüber und Mehrkosten bei Bemusterungen schützen. Auch der Hersteller der Sanitärobjekte und -technik sollte benannt sein. Das trifft auch auf die Heizungsanlage und deren technische Parameter sowie die Güte der Fenster zu.

Kommen alle Leistungen aus einer Hand?

Besonders Fertighausanbieter bieten oft Leistungen ab Oberkante Kellerdecke oder Fundament an. In der Regel ist dann ein separater Vertrag für Keller/Fundament zu schließen. Wichtig sind die sogenannten Schnittstellen zwischen Keller-/Fundamentbauer und Hausanbieter. Oft sind zum Beispiel die erforderlichen Grundleitungen für die Hausanschlüsse, die in das Fundament oder den Keller eingebracht werden müssen, bei keinem im Vertrag enthalten. Häufig muss der Bauherr auch auf seine Kosten einen Architekten mit der Anpassungsplanung und der Erstellung des Baugesuchs beauftragen.

Eigenleistungen realistisch einschätzen

Viele Bauherren wollen zum Beispiel Malerarbeiten oder auch das Verlegen der Bodenbeläge gern in Eigenleistung erbringen. Trotzdem entstehen daraus Kosten für Material, die der Gesamtkostenkalkulation zugeschlagen werden müssen. Als tatsächliche Eigenleistung im Sinne der Finanzierung können nur Lohnkosten bewertet werden. Besondere Vorsicht ist bei Verträgen über Ausbauhäuser oder gar Lieferverträge über Bausätze geboten. Stimmen Sie sich dazu unbedingt vorher mit der finanzierenden Bank ab. Wenn Sie in der Bauphase feststellen, dass Sie sich übernommen haben, drohen Finanzierungslücken! Bedenken Sie auch: Für Eigenleistungen, die Sie selbst erbringen, ist die Gewährleistung durch die Firma ausgeschlossen.

Erschließungs- und Hausanschlusskosten nicht unterschätzen

Erkundigen Sie sich, ob und wann öffentliche Erschließungsmaßnahmen vorgesehen sind und welche Kosten auf die Anlieger umgelegt werden. Orientieren Sie sich bei den kommunalen Versorgungsträgern, wie viel für den Anschluss des Hauses an Gas, Wasser, Abwasser und die Stromversorgung kalkuliert werden muss. Die Kosten für die Versorgungsanlagen werden oft unterschätzt und zu niedrig angesetzt. Zu unterscheiden sind Erschließungskosten bis zum Grundstück und Anschlusskosten auf dem Grundstück. Das heißt: Selbst wenn Sie ein voll erschlossenes Grundstück erwerben, fallen Anschlusskosten auf dem Grundstück an.

Was noch zu Buche schlägt

Prüfen Sie, welche Voraussetzungen Sie ggf. für den Einsatz der Bautechnik auf Ihrem Bauplatz schaffen müssen und welche Kosten damit verbunden sind. Auch die Kosten des Vermessers sind nicht zu unterschätzen. Ebenso können Kosten für behördliche Prüfungen und Abnahmen sowie der Aufwand für einen Prüfstatiker ins Gewicht fallen, wenn dessen Einbeziehung im jeweiligen Bundesland erforderlich ist. Bedenken Sie, dass nach Abschluss der Bauarbeiten auf dem Grundstück noch einiges zu tun bleibt. Auch wenn manches in Eigenarbeit erbracht werden kann, muss es bei der Gesamtkostenermittlung Berücksichtigung finden. Auch für Ihre eigene Interessenvertretung sollten Sie Geldmittel einplanen, z.B. für unabhängige Vertragsprüfungen, die Unterstützung bei der Beschaffung der Kreditmittel oder für eine baubegleitende Qualitätskontrolle und die Bauversicherungen.

Nicht vergessen

Denken Sie daran, dass die Einrichtung des Hauses und der Umzug dorthin mit Kosten verbunden sind. Das hat zwar formal nichts mit der Baufinanzierung zu tun, schränkt aber möglicherweise den geplanten Eigenkapitaleinsatz dafür ein. 20 Prozent der finanzierbaren Gesamtkosten sollten Sie als Eigenkapital mitbringen, wenn Sie gut und sicher finanzieren wollen.

Kostenpositionen im Überblick

Für Grundstück und Erwerb

Kaufpreis
Notar- und Gerichtskosten
Grunderwerbsteuer
Maklerprovision
Vermessungskosten
Bodenuntersuchung
Abbruch
Abholzen
Bodenbewegung

Für das Bauwerk

Baukosten schlüsselfertig
Sonderwünsche (nicht im Vertrag enthalten) / Rücklagen für Nachträge

Für Außenanlagen

Einfriedung
Gehwege und Terrassen
Versorgungsanlagen (Kanal, Wasser, Strom, Gas auf eigenem Grundstück)
Regenwasserableitung (z.B. Rigole, Auffangbehälter)
Verkehrsanlagen/Stellplatz/Carport
Grünflächen/Bepflanzung/Anlieferung von Böden

Baunebenkosten

Architekten- und Ingenieurleistungen (falls nicht in Baukosten enthalten)
Verwaltungstätigkeit des Bauherren (z.B. Kosten Baubetreuung)
Prüfstatik (falls gefordert)
Antragsgebühren/Baugenehmigung
Behördliche Abnahmen
Bauversicherungen
Sonstiges

Finanzierungskosten

Bearbeitungsgebühr von Banken (wenn vereinbart)
Wertermittlungskosten (wenn vereinbart)
Notar- und Gerichtskosten für Grundschuldbestellung

Spaß am Bauen – Tipps für Eigenleistungen

Eigenleistungen stehen hoch im Kurs. Die Gründe dafür sind einerseits die Kostenersparnis bei Hausbau oder Modernisierung, andererseits der Wille, die eigene Leistung unter Beweis zu stellen oder der Spaß am Bauen.

Handwerkliches Geschick gefragt

In welchem Umfang man Eigenleistungen erbringen kann, hängt von den eigenen handwerklichen Fähigkeiten ab, aber auch von der Zeit, die neben Job und Familie zur Verfügung steht. Oft werden daher noch Verwandte, Freunde, Nachbarn oder Arbeitskollegen mit ins Boot genommen. Bei dieser Nachbarschaftshilfe handelt es sich um unentgeltliche Leistungen. Dabei muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Nachbarschaftshilfe nur für kurze Zeit und nur für bestimmte Arbeiten erwartet werden kann. Eigenleistungen sind bei der Bau-Berufsgenossenschaft anzumelden, damit die Bauhelfer gesetzlich unfallversichert sind. Eine private Bauhelfer-Unfallversicherung bietet zusätzlichen Schutz.

Zeit und Geld kalkulieren

1000 Arbeitsstunden Eigenleistungen bedeuten bei einer einjährigen Bauzeit, dass wöchentlich im Durchschnitt 25 Stunden zu erbringen sind. Oft stehen aber nur das Wochenende oder der Urlaub zur Verfügung. Möglich ist, dass durch Krankheit Arbeitsausfall entsteht. Unter Umständen können finanzielle Risiken auftreten, die sich aus der Nacharbeit von nicht fachkundig ausgeführten Eigenleistungen ergeben. Müssen auf halbem Wege doch Handwerker beauftragt werden, bringt das nicht nur die Kalkulation, sondern auch den Zeitplan durcheinander. Am Ende wird es dann deutlich teurer. Zahlreiche Bauherren empfehlen deshalb aus eigener Erfahrung, Eigenleistungen gründlich zu planen und den dazu notwendigen Arbeitsaufwand nicht zu unterschätzen.

Kostensenkung durch Eigenleistung

Wer von vornherein seine eigenen Fähigkeiten und die zur Verfügung stehende Zeit realistisch einschätzt, wird die Kosten des Bauvorhabens spürbar senken können. Klassische Arbeiten sind beispielsweise Maler- oder Tapezierarbeiten, das Verlegen von Bodenbelägen oder Arbeiten an den Außenanlagen. Generell gilt, dass solche Gewerke zu bevorzugen sind, die einen hohen Lohnanteil und wenig Materialkosten enthalten. Lohnleistungen sind teuer und schlagen in vollem Umfang zu Buche. Die eigene Arbeitsstunde wird genauso berechnet wie die Handwerkerstunde. Die Materialkosten müssen ohnehin bezahlt werden. Außerdem ist zu bedenken, dass eine Baufirma oft Großabnehmerrabatte vom Hersteller oder Fachhandel bekommt, die dem Bauherrn im Baumarkt nicht gewährt werden. Häufig ist die Gutschrift für Eigenleistungen wesentlich niedriger als der tatsächliche Wertumfang der Bauleistung. Darum im Einzelfall prüfen, ob die Gutschrift angemessen ist und ob sich die Eigenleistung finanziell wirklich lohnt.

Was Banken honorieren

Bei der Finanzierung zählen Eigenleistungen zum Eigenkapital, genauso wie das unbelastete bereits im Eigentum befindliche Grundstück oder die vorhanden Barmittel. Banken honorieren, wenn durch die „Muskelhypothek“ Kosten eingespart werden. Eigenleistungen führen zur Erhöhung des Eigenkapitals und zur Senkung des Kreditbedarfs. Eine unrealistische Planung von Eigenleistungen kann aber auch Finanzierungslücken verursachen. Wer sich überschätzt oder falsch kalkuliert, muss dann sehen, wo er das fehlende Geld herbekommt. Nachfinanzieren ist meist teuer, wenn es überhaupt noch geht. Dieses Risiko kennen Banken ganz genau. Sie lassen sich deshalb geplante Eigenleistungen konkret mit der Angabe von Material- und Lohnanteil nachweisen. Wer im großen Wertumfang Eigenleistungen plant, muss bei der Bank eine Selbsthilfeerklärung mit namentlicher Helferliste vorlegen. Deshalb gilt: Nicht „Schönrechnen“, sondern Eigenleistungen realistisch planen.

Bauvorschriften und Regelwerke beachten

Abzuraten ist von Arbeiten, die Kenntnis von Bauvorschriften, Regelwerken und spezielles Fachwissen verlangen. Das betrifft unter anderem Gründungs- und Abdichtungsarbeiten, Zimmererarbeiten, Dachdecker- und Klempnerarbeiten sowie die Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallation. Wichtig ist, dass alle Eigenleistungen termin- und qualitätsgerecht ausgeführt werden. Zeitverzögerungen, die der Bauherr zu vertreten hat, lassen sich die Firmen teuer bezahlen. Besser ist, solche Eigenleistungen in den Blick zu nehmen, für die keine besonderen Fachkenntnisse und Erfahrungen erforderlich sind.

Bauvertrag und Bauablauf beachten

Bereits mit dem Hausangebot sollte sich jeder Bauherr ein Angebot für Gutschriften für gewünschte Eigenleistungen aufgeschlüsselt in Lohn- und Materialkosten unterbreiten lassen. Zur Gewährleistung von Vertragssicherheit und zur Vermeidung von Kostenrisiken müssen im Vertrag die Eigenleistungen eindeutig definiert und die dafür zu gewährende Gutschrift vereinbart werden. Im eigenen Interesse sollten nur Eigenleistungen vereinbart werden, die sich an die eigentlich zu erbringenden Bauleistungen der Firma anschließen, weil sich nur dadurch eindeutig Gewährleistungsfragen abgrenzen und insbesondere eine Behinderung der nachfolgenden Gewerke durch mögliche Terminverzögerung von Eigenleistungen ausschließen lassen.

Rechtliche Risiken vermeiden

Wer Risiken vermeiden will, muss eindeutige vertragliche Regelungen treffen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass man im Gewährleistungsfall seine Ansprüche gegenüber dem Unternehmer verliert, weil die Zuordnung der Mängelverursachung unmöglich wird. Für Eigenleistungen bestehen keine Gewährleistungs- und Mängelbeseitigungsansprüche. Eigenleistungen dürfen zu keinem erweiterten Haftungsrisiko führen. Wenn beispielsweise wegen Schallschutzmängeln Störungen im Nachbarhaus auftreten, die auf die unsachgemäße Ausführung von Fliesenarbeiten in Eigenleistung zurückzuführen sind, so ist der Bauherr schadenersatzpflichtig. Dies gilt aus der Sicht des Unternehmers auch für vertraglich vereinbarte Fertigstellungsfristen, weil mit Eigenleistungen des Bauherrn oft Bauzeitverzögerungen begründet werden. Beim Bauträgervertrag hat man ohne vertragliche Regelung vor Abnahme des Bauwerkes keinen Anspruch auf die Durchführung von Eigenleistungen, weil das Besitz- und Eigentumsrecht bis dahin dem Bauträger zusteht.

Gewährleistungsansprüche sichern

So einträglich Eigenleistungen unter dem Strich auch sein können, so problematisch kann es werden, wenn es um mögliche Gewährleistungsansprüche geht. Keine Baufirma wird für die in Eigenregie erbrachte Arbeit oder dadurch verursachte Folgeschäden die Gewährleistung übernehmen. Bevor der Handwerker wieder seinen Part übernimmt, wird er auf ein Gutachten bestehen, um die fach- und sachgerechte Ausführung der Leistung überprüfen zu lassen. Denn wenn er vorhandene Mängel nicht erkennt oder nicht reklamiert, kann er bei späteren Mängeln, die in seinem Gewerk auftreten und auf Vormängel zurückzuführen sind, die Verantwortung nicht ablehnen. Im beiderseitigen Interesse der Vertragspartner ist deshalb anzuraten, dass die Parteien zur Abgrenzung etwaiger Mängel Teilabnahmen nach den Gewerken vornehmen.

Nachbarschaftshilfe ist keine Schwarzarbeit

Der Grat zwischen zulässiger Nachbarschaftshilfe und unerlaubter Schwarzarbeit ist schmal. Als Faustregel für zulässige Nachbarschaftshilfe gilt das Auftragsvolumen. Es darf den Umfang der Eigenleistungen nicht übersteigen. Wer für Handwerkerleistungen keinen ortsüblichen Lohn bezahlt, muss wissen, dass es sich dann um Schwarzarbeit handelt und eine falsche Auslegung von Nachbarschaftshilfe ist. Deshalb sollte man sich von Handwerkern den Gewerbeschein zeigen lassen, um schwarze Schafe zu erkennen. Außerdem müssen sich Bauherren nach dem Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe vom 30.08.2001 (BStBl. 2001 I S. 602) das Original der Freistellungsbescheinigung zum Steuerabzug vom Finanzamt vorlegen lassen, wenn der Rechnungsbetrag die Bagatellgrenze von 5.000 € im Jahr (bei umsatzsteuerfreien Vermietern 15.000 €) überschreitet. Kann die Bescheinigung nicht vorgelegt werden, ist man als Bauherr verpflichtet, 15 Prozent des Rechnungsbetrages einzubehalten und an das für den Handwerker zuständige Finanzamt abzuführen.