Als Bauherr haben Sie nicht nur Rechte sondern auch Pflichten gegenüber Planern, Handwerkern und Behörden. Die meisten Pflichten liegen in Ihrem eigenen Interesse, andere betreffen das Interesse Ihrer Baupartner. Insbesondere bei älteren Gebäuden sind regelmäßige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten notwendig, die Sie als Bauherr mit verschiedenen Baupartnern durchführen. Aber auch beim Neubau sind Sie als Bauherr vertraglich an Ihre Baupartner gebunden.
Für viele Bauherren ist es nicht einfach, die komplexen Aufgaben im Blick zu behalten. Die wenigsten sind selber Fachleute, die meisten bauen nur einmal im Leben. Hilfe können Ihnen erfahrene Handwerker, Bauleiter und Planer geben.
Welche Pflichten ein Planer für den Bauherrn übernehmen soll, wird in einem Vertrag auf Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vereinbart.
Tipp
Über die Pflichten eines Bauherrn können Sie sich bei den Ver-braucherzentralen und weiteren Verbänden informieren, beispielsweise beim Verband für Wohneigentum und dem Bauherren-Schutzbund e.V..
Damit Ihr Projekt ein Erfolg wird, sollten Sie von Anfang an die Grundlagen für eine gute Zusammenarbeit schaffen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Dennoch wird es bei jedem Bauprojekt Konfliktsituationen geben. Wir zeigen einige Lösungsmöglichkeiten. Ihre Aufgabe als Bauherr ist es, im Eigeninteresse die an-fallenden Kosten möglichst genau zu planen und sie kontinuierlich zu überprüfen. Wurde ein Architekt mit der Planung beauftragt, fallen die Kosten- und Terminplanung und die Kostenberechnung in seine Zuständigkeit. Dies muss in enger Absprache mit Ihnen erfolgen.
Verträge detailliert ausarbeiten
Je genauer die abgeschlossenen Verträge mit Ihren Bauvertragspartnern sind, desto besser wird die Zusammenarbeit funktionieren. Nehmen Sie sich vor Vertrags-abschluss Zeit und lassen Sie sich juristisch beraten, damit die Inhalte der Verträge die Belange beider Seiten in gleichem Maße berücksichtigen. Viele Konflikte entstehen durch ungenaue Aufgabenbeschreibungen und Vertragsentwürfe, in denen für Sie oder Ihren Baupartner wichtige Aufgaben oder Zuständigkeiten fehlen.
Konfliktsituationen treten häufig auf, wenn Rechnungen gestellt oder Baumängel entdeckt werden oder die erbrachte Leistung nicht dem entspricht, was von Ihnen als Bauherr gewünscht wurde. Auch Zahlungsfristen sorgen häufig für Meinungs-verschiedenheiten. Zahlen Sie Ihre Rechnung oder vereinbarte Rate nicht recht-zeitig, kann der Unternehmer die Bauarbeiten einstellen.
Tipp:
Bevor Sie Rechnungen kürzen, aussetzen oder ihrem Handwerker oder Unternehmer kündigen wollen, holen Sie sich Rat von einem Rechtsanwalt oder von der Rechtsberatung der Verbraucherzentralen ein.
Unnötige Konflikte umgehen
Versuchen Sie, unnötige Konflikte zu vermeiden. Bei auftretenden Problemen sollte man diese möglichst schnell ansprechen und versuchen, sie zu lösen. Unaus-gesprochene Konflikte führen bei Bauprojekten häufig zu Bauverzögerungen. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, sollten Sie ein Schlichtungsverfahren etwa vor der Industrie- und Handelskammer erwägen. Ein Schlichter (Rechtsanwalt) erörtert dabei in einem Schlichtungstermin mit den Parteien das Streitverhältnis und kann Entscheidungsvorschläge unterbreiten. Diese Schlichtungsverfahren geben schnelle Rechtssicherheit. Bauen Sie mit einem Architekten, wenden Sie sich an die jeweilige Architektenkammer Ihres Bundeslandes.
Die Kostenaufstellung beinhaltet nicht nur die zu erwartenden Ausgaben, sondern auch eventuelle zusätzliche Belastungen, beispielsweise für die Behebung von Mängeln. Außerdem lässt sich so bestimmen, in welchem Ausmaß Neubau oder Modernisierungen möglich oder Alternativszenarien notwendig sind.
Bauherren sollten sich mit Anforderungen der zuständigen Behörden für Bebauungspläne, Bauordnungen etc. vertraut machen und frühzeitig Gespräche mit Behördenvertretern suchen. Dabei gilt es sicherzustellen, dass die geplanten Arbeiten planungs- und baurechtlich zulässig sind und stattfinden können. Bei Bestandsbauten muss vor der Planung geklärt sein, ob das Gebäude unter Denkmalschutz oder sonstigem Bestandsschutz steht.
Wer ein Haus baut, sollte darauf achten, dass er genau das bekommt, wofür er bezahlt. Ob Fertighaus oder Massivhaus, schlüsselfertiges oder kostensparendes Ausbauhaus: Was Sie als Bauherr „bekommen"", steht in der Baubeschreibung des Anbieters. Lassen Sie die Baubeschreibung prüfen, viele Verbraucherzentralen bieten diesen Service an!
Weitere Informationen erhalten Sie im Ratgeber „Musterbaubeschreibung"" der Verbraucherzentrale.
Die Beauftragung von Planern und Handwerkern ist die Pflicht des Bauherrn. Achten Sie nicht nur auf die Kosten, sondern auch auf den Leistungsumfang und die Qualität der Dienstleistung.
Auch wenn zuverlässige Planer und Handwerker beauftragt wurden, entbindet dies den Bauherrn nicht von seiner Pflicht, Arbeiten regelmäßig zu kontrollieren. Falls Mängel noch in der Bauphase auffallen, stehen Ihnen in dieser Zeit Möglichkeiten zur Verfügung, die Mängelbeseitigung einzufordern. Nach Abschluss der Arbeiten und der formalen Abnahme des gesamten Projekts wird dies schwierig.
Kontrollieren und dokumentieren Sie Ihren Bau möglichst genau, messen Sie nach, machen Sie Fotos und führen Sie ein Bautagebuch, denn an Einzelheiten können Sie sich später womöglich nicht mehr erinnern. Entdecken Sie Fehler oder Mängel, machen Sie Ihren Bauunternehmer oder Handwerker direkt darauf aufmerksam. Bleiben Sie sachlich, aber hartnäckig. Lassen Sie die Baustelle auch in regelmäßigen Abständen durch eine unabhängige Fachperson kontrollieren.
Am Ende der Bauarbeiten kann nur der Bauherr die geleisteten Arbeiten rechtlich verbindlich abnehmen. Sie als Bauherr bestätigen mit der Abnahme, dass die Maßnahmen vertragsgerecht und ohne Mängel durchgeführt wurden. Entdecken Sie als Bauherr erst nach der Abnahme Mängel, liegt die Beweispflicht jetzt bei Ihnen. Wichtig: Daher ist es ratsam, die Abnahme gründlich, ohne Zeitdruck und mit Hilfe eines unabhängigen Fachmanns vorzunehmen.
Vorab-Abschläge vermeiden
Häufig werden Rechnungen für Leistungen gestellt, die noch nicht vollständig erbracht wurden. Wenn Sie vorab Abschläge bezahlen, Ihr Bauunternehmer aber insolvent geht, haben Sie für Leistungen bezahlt, die sie nicht mehr erhalten. Ihr Geld bekommen Sie in der Regel auch nicht mehr zurück. Dann fehlt Ihnen möglicherweise das Geld, die noch ausstehenden Aufgaben oder etwaige Mängel mit anderen Dienstleistern umzusetzen.
Bei Mängel - Minderung verhandeln
Manche Mängel lassen sich nicht mehr mit vertretbarem Aufwand beseitigen. In diesen Fällen sollten Sie eine Minderung aushandeln. Sofern Sie sich einvernehmlich einigen, ist die Höhe einer Minderung Verhandlungssache. Statt Minderung können Sie auch eine Mehrleistung in einem anderen Bereich vereinbaren. Streit sollten Sie möglichst vermeiden. Überlegen Sie, in welchem Verhältnis der Mangel zu den Gesamtkosten Ihres Hauses steht.
Können Sie sich nicht über die Höhe einer Minderung einigen, schalten Sie einen unabhängigen Gutachter ein. Kommt keine Einigung zustande, bleibt nur noch ein Gerichtsverfahren. Die Kosten für Anwälte, Gutachter und Gericht sind erheblich und der Ärger kann sich über Jahre hinziehen.