Stundenlohn

Hier wird ein Preis pro Arbeitsstunde vereinbart und nach aufgewendeten Arbeitsstunden abgerechnet.

Einheitspreisvereinbarung

Es wird ein Preis pro Arbeitseinheit festgelegt (z.B. pro Kubikmeter Beton, pro Quadratmeter Teppichboden usw.).

Die zu erwartenden Kosten werden im Vorhinein geschätzt. Die endgültigen Kosten werden nach Arbeitsende durch das sogenannte Aufmaß ermittelt. Beim Aufmaß werden die tatsächlich angefallenen Arbeitseinheiten festgestellt und abgerechnet. Zeigt sich, dass mehr Arbeitseinheiten angefallen sind als vorher kalkuliert, steigt der Gesamtpreis.

Pauschalpreis- oder Festpreisvereinbarung

Beim Bauvertrag wird darauf verzichtet, den tatsächlich angefallenen Aufwand später per Aufmaß oder Stundenlohn festzustellen. Der Pauschalpreis oder Festpreis hat auch dann Bestand, wenn der tatsächliche Arbeitsaufwand niedriger oder höher liegt als vom Unternehmen kalkuliert. Die Pauschalpreisvereinbarung ist deshalb die für Sie die sicherste Form der Preisbestimmung. Sie ist im Bereich des Eigenheimbaus weit verbreitet.

Achten Sie darauf, dass Ihre Pauschalpreisvereinbarung vorsieht, dass der vereinbarte Preis ein Festpreis ist, also dass der vereinbarte Preis auch bestehen bleibt, wenn das Bauunternehmen im Laufe der Bauzeit gestiegene Eigenkosten, zum Beispiel durch höhere Lohn- oder Materialkosten hat.

In der Praxis sind Festpreise selten ""für die Ewigkeit"". Sie werden häufig zeitlich begrenzt. Die Bindungsfrist läuft meist ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und sieht vor, dass innerhalb einer bestimmten Zeit mit dem Bau begonnen wird oder der Bau innerhalb einer bestimmten Frist fertiggestellt sein muss. Wird die Frist aus Sicht des Unternehmens unverschuldet überschritten, kann es Kostensteigerungen als Preiserhöhungen an Sie weitergeben.

Solche Preisänderungsklauseln bestimmen, unter welchen Umständen und in welchem Umfang der Baupreis angehoben werden kann und sind nach AGB-Recht häufig unwirksam. Sie dürfen nicht zur Gewinnmaximierung missbraucht werden. Lassen Sie im Fall der Fälle die Rechtslage durch einen sachkundigen Juristen prüfen.

Tipp
Bieten Unternehmen Festpreisbindungen mit zeitlicher Befristung an, sollten Sie prüfen, ob die Bindungsfrist realistisch ist. Achten Sie darauf, dass Ihr Unternehmen nur dann zur Preiserhöhung berechtigt ist, wenn nachgewiesene Kostensteigerungen eingetreten sind. Außerdem sollten Sie eine Obergrenze möglicher Preiserhöhungen festlegen. Vertretbar wäre beispielsweise eine Vereinbarung die maximal 3 bis 5 % des Baupreises beträgt.

Fristenkalkulation bei Festpreisbindung

Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie Sie die Fristen für eine Festpreisbindung kalkulieren können:

Ausgangssituation: Sie möchten von einem Generalunternehmer ein schlüsselfertiges Kompletthaus bauen lassen. Der Vertrag sieht vor, dass dieser durch die Geschäftsleitung des Unternehmens innerhalb von zwei Wochen nach Ihrer Vertragsunterschrift genehmigt werden muss. Weiterhin müssen Sie bestimmte Unterlagen beschaffen, damit das Unternehmen den Bauantrag anfertigen und bei der Baubehörde stellen kann. Drittens soll mit dem Bau innerhalb von vier Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden.

So könnten Sie kalkulieren:

• 2 Wochen bis der Vertrag genehmigt und damit wirksam ist
• 6 Wochen bis Sie die Bauantragsunterlagen beschafft haben
• 12 Wochen bis die Baugenehmigung erteilt ist
• 4 Wochen bis Baubeginn
• 36 Wochen bis Errichtung des Gebäudes (Stein auf Stein)
• 14 Monate insgesamt

Die berechnete Zeit bis zur endgültigen Fertigstellung Ihres Eigenheims beträgt 14 Monate. Hätten Sie vereinbart, dass der vereinbarte Baupreis fest ist, wenn der Bau innerhalb von 12 Monaten ab Vertragsschluss fertiggestellt ist, müssten Sie mit Preiserhöhungen rechnen. Hätten Sie vereinbart, dass der Preis Bestand hat, wenn innerhalb von 6 Monaten ab Vertragsschluss mit dem Bau begonnen werden kann, wären die Frist eingehalten und Preiserhöhungen ausgeschlossen.

Empfehlung für Abschlagszahlungen in Bauverträgen:

Achtung bei der letzten Rate!

Abschlagszahlungen sind Teilzahlungen auf den Baupreis.

Sie müssen dem Wert der bis dahin erbrachten Bauleistung entsprechen. In zahlreichen Verträgen werden die von Ihnen verlangten Abschläge mit einem Zahlungsplan festgelegt.

Wichtig:

Spätestens bei der Anforderung der ersten Abschlagszahlung leistet der Unternehmer eine Sicherheit in Höhe von mindestens fünf Prozent der vereinbarten Vergütung. Dem Unternehmer steht dabei ein Wahlrecht zu: Entweder übergibt er Ihnen eine entsprechende Bankbürgschaft in dieser Höhe, oder Sie können die Sicherheit bei der ersten Zahlung einbehalten. Sie dient der Absicherung, falls Ihre in Auftrag gegebene Bauleistung nicht rechtzeitig oder mit wesentlichen Mängeln erbracht wird.

Die Sicherheit erhält der Unternehmer erst zurück, wenn die Bauleistung abgenommen ist und der Fertigstellungstermin eingehalten wurde. Bei Erwerb einer Eigentumswohnung ist dies erst bei Abnahme und rechtzeitiger Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums der Fall.

Ein Zahlungsplan, der bestimmt, dass Abschlagszahlungen ohne diese Sicherheiten fällig sind, ist unwirksam. Leistet der Bauunternehmer die 5-prozentige Vertragserfüllungs-Sicherheit gemäß § 632 a Abs. 3 BGB nicht, ist die Gesamtvergütung gemäß § 641 Abs. 1 BGB erst mit der Abnahme fällig.

Manchmal kommt es vor, dass die Summe, die Sie bei den Zwischenrechnungen zahlen sollen, höher ist als der eigentliche Baufortschritt. So entstehen versteckte Vorleistungen. Das kann Nachteile haben, zum Beispiel, wenn das Bauunternehmen Insolvenz anmelden muss. Dann haben Sie Leistungen bezahlt, die Sie nicht bekommen werden.

Tipp
Achten Sie darauf, zu welchen Zeitpunkten das Bauunternehmen Abschläge verlangt. Zahlungen, die bei Beginn von Arbeitsleistungen oder während Arbeitsleistungen geleistet werden sollen, begründen Vorleistungen. Sichern Sie Ihr Recht, zum Schluss noch auf vorhandene Mängel reagieren zu können. Wenn der Sicherheitseinbehalt der Schlussrechnung nur 2, 3 oder 5 % der Bausumme ausmacht, nützt Ihnen dies wenig. Eine letzte Rate von 10 % sollte das Ziel sein.