Worauf Sie achten müssen!

Beachten Sie dabei, dass zwischen Fertigstellung der Erschließungsanlagen und Erlass des Beitragsbescheides ein erheblicher Zeitraum liegen kann. Bestehen deshalb Unsicherheiten, ob noch weitere Erschließungsbeiträge fällig werden, sollte zur Absicherung des Grundstückserwerbers eine Bestimmung in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wonach der Verkäufer alle, auch zukünftige Erschließungs-Beiträge zahlt.

Was Sie vor dem Grundstückskauf klären sollten:

• Sprechen Sie vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags mit den zuständigen Betreibern für Wasser und Abwasser, den Strom- und Gasnetzbetreibern oder der Gemeinde, welche Leitungen bis wohin verlegt sind und ob diese Kosten bereits umgelegt wurden. Da Sie sich als Eigentümer des Grundstücks mit bis zu 90% an den Erschließungskosten beteiligen müssen, ist es von höchster Priorität, den bisherigen Erschließungszustand des Grundstücks festzustellen.
• Legen Sie im Kaufvertrag fest, in welchem Erschließungszustand sich das Grundstück befinden soll und dass die Kosten der Erschließung mit dem Kaufvertrag entrichtet sind. Bereits erschlossene oder teilerschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer als solche, die noch erschlossen werden müssen. Dafür sparen Sie sich entweder gänzlich oder teilweise die Erschließungskosten. Davon abgesehen bleiben Ihnen auch viele Behördengänge und Anträge erspart.
• Stellen Sie sicher, dass in der Vergangenheit keine Erschließungsmaßnahmen erfolgten, die noch nicht abgerechnet und umgelegt worden sind.

Wann ist eine Erschließung notwendig?

Prinzipiell muss jedes Grundstück erschlossen werden, wenn darauf gebaut werden soll. Für die Bebaubarkeit ist die Erschließung eine unbedingte Notwendigkeit. Erst so wird Bauland aus dem, was mal Bauwartungsland war. Auch für die Genehmigung zum Bau ist die Erschließung unabdingbar. Nur, wenn sie gesichert ist, wird eine Baugenehmigung erteilt. An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass Sie in der Regel nur mit Erschließungskosten rechnen müssen, wenn Sie selbst eine Immobilie bauen wollen. Die Grundstücke bestehender Immobilien sind für gewöhnlich bereits erschlossen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie allerdings auch hier darauf achten, dass dies der Fall ist. Ansonsten könnten noch Jahre später ungeahnte Erschließungskosten auf Sie zukommen.

Höhe der Erschließungskosten

Die Höhe von Erschließungskosten lässt sich pauschal nicht festlegen, da sie von verschiedenen Faktoren abhängen. Wichtig ist sowohl die Lage des Grundstücks als auch der bisherige Erschließungsgrad. Grundstücke, die bereits ans Wassernetz angeschlossen sind, haben geringere Erschließungskosten als solche, die über keinerlei Anbindungen verfügen. Als Bauherr sollten Sie vor der Durchführung Ihrer Vorhaben also genauestens klären, in welchem Erschließungszustand sich Ihr Grundstück befindet. Dennoch gibt es Richtwerte. In einem normalen Neubaugebiet sind beispielsweise allein für den Anschluss ans Abwassersystem Kosten von 5.000€ keine Seltenheit. Je weiter Ihr Grundstück vom Versorgungsnetz entfernt ist, desto höher skalieren diese Erschließungskosten. Die Abwasseranbindung kann dann bis zu 7.500€ kosten. Für angehende Grundstücksbesitzer ist es deswegen wichtig zu wissen, ob das betroffene Grundstück bereits erschlossen oder teilerschlossen ist. Bei einer Teilerschließung sind die Anschlüsse für die Gängigen Netze - Gas, Wasser, Strom - bereits an der Straße vorhanden und müssen nur noch an das Grundstück angeschlossen werden.

Eine Alternative zum normalen Abwasseranschluss sind auf (oder eingegraben auch unter) dem Grundstück stationierte Abwassertanks. Dies bietet sich besonders dann an, wenn das Versorgungsnetz in der Gegend rund um das Baugrundstück eher rudimentär ausgebaut ist. Denn in diesen Fällen ist der Anschluss an die entsprechenden Netze finanziell und logistisch oft nicht tragbar. Ein (oder, je nach Größe des Grundstücks, mehrere) Abwassertank kann hier Abhilfe schaffen. Einen deutlichen Nachteil hat diese Variante allerdings: die Tanks müssen regelmäßig von einem Entsorgungsfahrzeug entleert werden. Dabei fallen laufende Kosten an, die bei der normalen Abwasserentsorgung keine Rolle spielen.

Der Anschluss an das Stromnetz ist im Vergleich zum Abwasseranschluss recht günstig. Je nach Abstand des Grundstücks zum Versorgungsnetz sind mit Kosten von etwa 2.000€ - 3.000€ zu rechnen. Viele Bauherren entschließen sich mittlerweile dazu, die Stromversorgung mit einer eigenen Photovoltaikanlage zu unterstützen. Dabei werden Solarzellen auf dem Dach installiert, mit deren Hilfe die Energie der Sonne in Strom umgewandelt werden kann. Um den Stromverbrauch eines gewöhnlichen Einfamilienhauses abzudecken, reichen diese Anlagen allerdings meist nicht aus - sie sind also als Zusatz, nicht als Ersatz zu verstehen.

Der Anschluss ans Gasnetz ist für viele Bauherren unabdingbar. Denn wer nicht per Öl oder Erdwärme heizt, ist auf die Gasversorgung angewiesen. Im Vergleich zu den Strom- und Wasseranschlüssen ist dieser Vorgang allerdings relativ günstig. Je nach Region, in der sich das Grundstück befindet, kostet eine Anbindung ans Gasnetz meist unter 2.000€.

Beim Anschluss an das Telekommunikationsnetz muss zwar mit vergleichsweise geringen Kosten von wenigen hundert Euro gerechnet werden, dafür gibt es viele verschiedene Optionen, die es zu beachten gilt. Wer zum Beispiel einen modernen Mobilfunkvertrag hat, kann gegebenenfalls auf einen konventionellen Festnetzanschluss verzichten. Eine weitere Variante ist die Nutzung eines Satellitenanschlusses statt der gewöhnlichen Kabelanschlüsse. Während bei dieser Variante die laufenden Kosten etwas höher sind, fallen die Erschließungskosten gänzlich weg.

Kosten der inneren Erschließung

Von der Grundstücksgrenze bis zum Haus verlegen die Betreiber der Versorgungsnetze in der Regel kostenpflichtig die Leitungen. Für die Verlegung der Schmutz- und Regenwasserleitungen vom Haus bis zu den Übergabeschächten muss der Bauherr Sorge tragen. Die aus der sogenannten inneren Erschließung resultierenden Kosten kommen in der Regel zusätzlich auf Sie als Bauherrn zu. Im Falle einer Lückenbebauung oder der Bebauung eines rückwärtigen Grundstücks sollten vor Unterzeichnung des Grundstücksvertrags von der Gemeinde und den Betreibern der Versorgungsnetze die noch fehlenden Erschließungsmaßnahmen und die zu erwartenden Kosten schriftlich vorliegen.

Mögliche Elemente von Erschließungskosten:

• Anschluss ans Telefon- und Fernsehnetz
• Frisch- und Abwasserversorgung
• Anschluss ans Stromnetz
• Kosten für die Anbindung an Verkehrsnetz. Darunter fallen sowohl Straßen- als auch Bürgersteigbau als auch die Kosten für gegebenfalls notwendige Straßenbeleuchtung

Dies sind nur potentielle Bestandteile. Je nach Baugrundstück schlüsseln sich Erschließungskosten anders auf. Vor dem Grundstückkauf sollten Sie deswegen unbedingt klären, welches dieser Elemente auf Ihre konkrete Situation zutrifft. So sparen Sie viel Zeit, Geld und Nerven.

Tipp
Kaufen Sie wenn möglich nur ein voll erschlossenes Grundstück!

Tipp
Wussten Sie schon? Als Bauherr können Sie die Erschließungskosten Ihres Grundstücks von der Steuer absetzen. Dazu werden diese als Modernisierungsleistungen deklariert. Dabei ist es unerheblich, ob diese Erschließungskosten direkt auf Ihrem Grundstück oder auf öffentlichem Grund stattfinden.