Erfolgreiches Bauen dank Bauüberwachung durch Bauleiter & Architekt

Egal für welche Art des Bauens Sie sich entscheiden - fehlt eine Bauüberwachung, können viele Fehler passieren. Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie einen Bauleiter finden und welche Aufgaben dieser hat. Denn durch mangelnde Aufsicht oder Koordination entstehen unnötige Zeitverzögerungen und Mehrkosten. Eine professionelle Bauleitung und regelmäßige Baubesprechungen sollten daher bei jedem Bauprojekt selbstverständlich sein. In vielen Landesbauordnungen ist die Verpflichtung des Bauherren festgeschrieben, einen Bauleiter zu bestellen. Die Bauleitung beginnt mit der Leistungsphase 8, dann also, wenn Ihr Projekt von der Planungs- in die Bauphase eintritt.

Bauen Sie mit einem Architekten, wird er in der Regel als Bauleiter für Sie tätig sein. Viele Architektur- und Bauingenieurbüros haben dafür Mitarbeiter, die sich auf die professionelle Bauüberwachung spezialisiert haben und diese Aufgabe mit viel Erfahrung übernehmen. Ein erfahrener Bauleiter erkennt schnell Unstimmigkeiten und Fehlerquellen. Er steuert die Abläufe auf der Baustelle, koordiniert die Gewerke und kontrolliert und dokumentiert die erbrachten Leistungen bei regelmäßigen Begehungen. Falls er die entsprechende Ausbildung zum Sicherheits- und Gesundheitskoordinator vorweisen kann, wird er bestenfalls auch diese Aufgabe übernehmen.

Beim Bau mit einem Bauträger oder Generalunternehmer können Sie während der Bauphase keinen Einfluss auf die Abläufe nehmen. Der Bauträger oder Generalunternehmer sollte Sie vor Vertragsabschluss darüber informieren, welche Qualitätssicherungsmaßnahmen vorgesehen sind. Manche Baufirmen bieten eine externe Qualitätsüberwachung durch TÜV oder Dekra an.

Wie finden Sie Ihren Bauleiter?

Die Tätigkeit eines Bauleiters erfordert viel Erfahrung. Lassen Sie sich Referenzen von fertiggestellten Häusern aus den vergangenen drei Jahre vorlegen und sprechen Sie mit den Bauherren der Projekte. Besichtigen Sie die Häuser und achten Sie auf sichtbare Mängel. Ein Bauleiter sollte nicht an zu vielen Projekten gleichzeitig arbeiten, damit er Ihr Vorhaben qualitativ gut betreuen kann. Lassen Sie sich einen Nachweis über eine Berufshaftpflichtversicherung vorlegen und prüfen Sie, ob Laufzeit und Höhe der Deckungssumme stimmen.

Wie finden Sie Ihren Architekten?

Der Architekt entwickelt und plant Ihr Bauvorhaben gemeinsam mit Ihnen und nach Ihren Wünschen. Erhalten Sie hier wertvolle Tipps. Er ist Planer, Organisator, Koordinator und Kontrolleur für Qualität und Kostenentwicklung. Er steuert die Fachplaner und Sachverständigen, verantwortet die Ausführungsplanung und Leistungsbeschreibung und unterstützt Sie bei der Vergabe der Aufträge an professionelle Gewerke und Bauunternehmen. Er stellt sicher, dass die Bauplanung und deren Umsetzung im Kostenrahmen bleiben und dabei qualitativ hochwertig umgesetzt werden. Zudem sorgt er dafür, dass Ihnen das Bauwerk mängelfrei zu den ermittelten Kosten und Terminen errichtet und mit einer abschließenden Projektdokumentation übergeben wird. Viele Bauschäden werden erst nach der Abnahme und nach Ende der Bauphase sichtbar. Die professionelle Bestandsdokumentation des Architekten dient bei Gewährleistungsansprüchen als Beweis.

Die Berufsbezeichnung Architekt bzw. Architektin ist gesetzlich geschützt. Wer sie führt, muss in die Architektenliste des entsprechenden Bundeslandes eingetragen sein. Die vorgeschriebene Berufshaftpflicht schützt bei möglichen Fehlern. Viele Architekten spezialisieren sich auf bestimmte Bauweisen oder Bautypen, zum Beispiel auf Holzhäuser, auf zeitgenössiches modernes Bauen, auf die Sanierung von Baudenkmälern oder die Modernisierung von Leichtbauweisen.

Welche Aufgaben hat ein Bauleiter?

Baupläne prüfen
Baugrundverhältnisse prüfen
Gewerke und Abläufe koordinieren
Termine planen und überwachen
Bautagebuch führen
Sicherheit auf der Baustelle überprüfen
Sicherungsmaßnahmen umsetzen
Bauausführung überwachen
Eignungsprüfungen beauftragen
Eignungsprüfungen von Baustoffen durchführen
kritische Bauphasen begleiten
Behördliche Abnahmen koordinieren
Technische Abnahmen koordinieren
Mängelrügen aussprechen
Rechnungen prüfen
Aufmaß kontrollieren
Kosten kontrollieren und ständig erfassen
Übergabe des Bauwerks nach Beendigung der Bauarbeiten und Fertigstellung des Bauwerks übernehmen

Baubesprechungen

Bei einer professionellen Projekt- und Bauleitung findet im Bauablauf eine regelmäßige, meist wöchentliche, Baubesprechung mit allen Planungsbeteiligten, ausführenden Firmen und Ihnen als Bauherr statt.

Baubegehung

Bei der Baubegehung werden die in der Woche ausgeführten Aufgaben begutachtet, dokumentiert und auf Mängel überprüft. Jede Besprechung und Begehung sollte mit einem schriftlichen Besprechungsprotokoll dokumentiert und mit Fotos ergänzt werden.

Welche Aufgaben hat ein Architekt?

Jede Leistung des Architekten ist honorarpflichtig. Vor Beginn des Bauprojekts sollten Sie einen schriftlichen Vertrag abschließen, der die Beschreibung der zu erbringenden Leistung und das Honorar nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) enthält. Das Leistungsspektrum gliedert sich in neun Leistungsphasen (LP):

Honorar und Leistungsphasen

Bauvorbereitung (LP 1)
Vorentwurf (LP 2)
Entwurf (LP 3)
Genehmigungsplanung (LP 4)
Ausführungsplanung (LP 5)
Ausschreibung (LP 6)
Vergabe (LP 7)
Objektüberwachung (LP 8)
Projektdokumentation (LP 9)

Eine detaillierte Übersicht über die Leistungsphasen erhalten Sie hier.

Beauftragung in Teilschritten

Beauftragen Sie den Architekten und das Fachplanungsteam in Teilleistungen, also immer nur für die Leistungsphasen, die bearbeitet werden sollen. Sie können dabei mehrere Leistungsphasen bei der Beauftragung bündeln, zum Beispiel LP 2 bis LP 4. Sind Sie zufrieden, können Sie den Auftrag jederzeit erweitern. Beauftragen Sie alle Leistungsphasen auf einmal, müssen Sie das voll umfängliche Honorar auch dann bezahlen, wenn beispielsweise Ihr Bauvorhaben bei der Genehmigungsbehörde nicht bewilligt wird oder Sie es aus anderen Gründen zurückziehen.

Architekten finden

Einen guten Architekten finden Sie über die Datenbanken der Architektenkammern, über Empfehlungen aus dem Bekannten- und Freundeskreis oder durch Publikationen in Fachzeitschriften. Auch ein erstes Akquise-Beratungsgespräch wird für Ihre Entscheidung, mit wem Sie zusammenarbeiten wollen, aufschlussreich sein. Vorlagen für einen Architektenvertrag erhalten Sie bei den Architektenkammern der Bundesländer.

Tipp

Es ist wichtig, dass Sie von Anfang an eng mit Ihrem Architekten zusammenarbeiten, damit er weiß, was für Sie von besonderer Bedeutung ist. Je mehr Vorgaben er von Ihnen erhält, möglichst auch in schriftlicher Form, desto besser kann er Ihre Wünsche erfüllen.

Informieren Sie sich über die umfassende Ausgestaltung von Architektenverträgen und die damit verbundenen Rechte und Pflichten. Weitere Informationen und detaillierte Checklisten finden Sie im Ratgeber „Richtig bauen: Ausführung"".