Das Gemeinschaftseigentum wird grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich verwaltet. Zur Vereinfachung wird zumeist ein Verwalter bestellt, der einer der Wohnungseigentümer oder ein professioneller Verwalter sein kann.
Eigentümerversammlung vs. Verwalter
Die Bestimmung des Verwalters obliegt der Eigentümerversammlung und geschieht zeitlich befristet. Die Eigentümerversammlung wird in der Regel einmal jährlich einberufen. Bei vom Eigentümer neu gebildetem Wohnungseigentum ist der Verwalter nicht selten für eine erste Zeitperiode bereits ausgewählt. Dabei kann es zu Interessenkonflikten mit der Eigentümergemeinschaft kommen. Bauträger setzen häufig Verwalter ein, die personell oder wirtschaftlich eng mit dem Bauträger verbunden sind. Zum Teil haben Bauträger eine eigene Verwaltungsgesellschaft in der Unternehmensgruppe, die immer als Erstverwalter eingesetzt wird. Dies ist grundsätzlich zulässig.
Probleme können sich ergeben, wenn der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft Ansprüche aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger durchsetzt. Der Verwalter darf hier ausschließlich im Interesse der Eigentümergemeinschaft tätig werden. Es liegt aber auf der Hand, dass die Gefahr eines Interessenkonflikts besteht, wenn der Verwalter wirtschaftlich vom Bauträger abhängig ist. Um zu verhindern, dass der Verwalter die Mängelansprüche so lange verzögert bis diese verjährt sind, darf der Erstverwalter gemäß § 26 Abs. 1 WEG nur für einen Zeitraum von maximal drei Jahren bestellt werden.
Aufgaben des Verwalters
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestehen diese unter anderem darin:
- die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen,
- für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen,
- Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen,
- bestimmte Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen,
- alle Zahlungen und Leistungen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen, zu bewirken und entgegenzunehmen,
- die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten,
- die Wohnungseigentümer unverzüglich zu unterrichten, wenn bestimmte Prozesse (insbesondere innerhalb der Gemeinschaft) bei Gericht anhängig sind, sowie
- die Beschluss-Sammlung zu führen.
Darüber hinaus kann die Eigentümerversammlung dem Verwalter weitere Aufgaben übertragen, wenn sie dies für erforderlich hält. Als Interessenvertreter der Gemeinschaft ist der Verwalter zur Rechenschaft gegenüber der Eigentümer-Versammlung verpflichtet.
Tipp
Zur Unterstützung des Verwalters, insbesondere bei größeren Gemeinschaften, kann die Eigentümergemeinschaft zusätzlich einen Verwaltungsbeirat bestellen.