Wohnen im Altbau erfreut sich großer Beliebtheit. Bei Instandsetzung, Umbau und Modernisierung suchen Eigentümer oder potenzielle Erwerber einer Bestands-immobilie den Rat von Fachleuten, um auf der sicheren Seite zu sein. Auf Fragen nach dem Instandsetzungsbedarf und seinen Kosten oder was an Modernisierung, Um- und Ausbau möglich und sinnvoll ist, benötigen sie klare und verständliche Antworten.
Eine umfassende und fachlich fundierte Beratung garantiert der von den unab-hängigen Bauherrenberatern des Bauherren-Schutzbund e.V. angebotene Moderni-sierungs-Check.
Anders als beim Neubau trifft man in Bestandsgebäuden auf Bauteilkonstruktionen und technische Anlagen, die in der Regel nicht dem heutigen Stand der Bau- und Energietechnik entsprechen. Oft sind nur lückenhafte oder gar keine Planungs-unterlagen vorhanden. Desweiteren erschweren nicht fachgerecht ausgeführte Um- und Ausbauten notwendige bzw. beabsichtigte Sanierungs- und Umbaumaßnahmen zusätzlich. Deshalb ist eine Begutachtung und Beurteilung der Bausubstanz bis ins Detail unverzichtbar. Sie ist die Grundlage für eine mängelfreie Planung und Ausführung der Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen bei Einhaltung des ermittelten Kostenrahmens.
Auf diese Weise wird das Gebäude vom Keller bis zum Dach systematisch erfasst und dokumentiert. Dabei werden die wichtigsten Abmessungen wie Gebäude - und Raummaße sowie Wanddicken überprüft, der bauliche Zustand visuell bewertet und sichtbare Schadensbilder aufgenommen. Fotos dokumentieren den baulichen Zustand, Besonderheiten und sichtbare Schadensbilder.
Erfahrungen zeigen, dass im Rahmen der Bestandserfassung nicht nur Gebäude zu betrachten sind, sondern auch die vorhandene Grundstückssituation einer eingehenden Analyse unterzogen werden muss. So kann z.B. bei Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen von entscheidender Bedeutung sein, welche städtebaulichen Parameter am Standort zu berücksichtigen sind. Dazu zählen unter anderem die zulässige Gebäudehöhe (Anzahl der Vollgeschosse), die maximal zulässige Überbaubarkeit des Grundstücks (Grundflächenzahl) und die Einhaltung bauordnungsrechtlich vorgeschriebener Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken. Solche städtebaulichen Vorgaben und Vorschriften entscheiden vielfach darüber, ob das vorhandene Gebäude überhaupt baulich erweitert oder im Dachgeschoss ausgebaut werden kann.
Im Ergebnis der Bauzustandsanalyse werden Empfehlungen und Maßnahmen formuliert, mit denen der Eigentümer oder potenzielle Erwerber unverzichtbare Informationen für eine systematische und den Regeln der Bautechnik entsprechende Modernisierung und Instandsetzung der Bestandsimmobilie erhält. Wichtiger Bestandteil sind insbesondere Hinweise in statisch-konstruktiver, bauphysikalisch-energetischer und brandschutztechnischer Hinsicht. So kann es aufgrund fest-gestellter Schadensbilder, wie z.B. Risse in Wänden, erforderlich werden, die Gründung des Gebäudes gesondert zu untersuchen und ggf. notwendige Fun-damentverstärkungen auszuführen. Insbesondere bei beabsichtigten Gebäude-erweiterungen, aber auch im Falle des Dachgeschossausbaus sind die statisch-konstruktiven und gründungstechnischen Gegebenheiten einer gesonderten Analyse zu unterziehen.
Erfahrungen der unabhängigen Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. bei der Begutachtung von Altbauobjekten zeigen, dass insbesondere die Holz-konstruktion des Dachstuhls und das Kellermauerwerk in Altbauten am häufigsten von Schädigungen betroffen sind, wodurch unter Umständen kostenaufwendige Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich werden. Damit erhält der Eigentümer oder potenzielle Erwerber Hinweise auf notwendige weitergehende Untersuchungen.
Mit dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) ist auch bei der Bestandsaufnahme älterer Gebäude der energetische Zustand zu bewerten, da unsanierte Gebäude häufig einen unzureichenden Wärmeschutz aufweisen und damit nicht der Energieeinsparverordnung entsprechen. In die Bewertung der Energieeffizienz werden nicht nur die Wärmedämmung und Luftdichtheit, sondern auch das Heizungssystem, die Wärmeverteilung und Lüftung einbezogen. Wichtiger Bestandteil des Modernisierungs-Checks ist deshalb die Überprüfung und Einschätzung der Gebäudehülle mit Dach, Außenwänden Fenstern und Keller. Darin eingeschlossen ist die Kontrolle der Gebäudedichtheit und der Verbrauch von Heizenergie, der zugleich von anlagentechnischen Aspekten beeinflusst wird. Bezogen auf die baulichen Gegebenheiten und Besonderheiten des Altbauobjektes werden Empfehlungen und Maßnahmen formuliert, die diesen Bedingungen Rechnung tragen. Der Bauherren-Schutzbund e.V. verfügt über ein bundesweites Netz zertifizierter Energieberater.
Die unter Einbeziehung von Gebäudeparametern wie Baujahr, Baualtersstufe und Wohn-/Nutzfläche vorgeschlagenen Maßnahmen finden unter Zugrundelegung üblicher Kostenansätze in der Angabe eines Kostenrahmens ihren Niederschlag. Berücksichtigt werden dabei auch beabsichtigte bauliche Erweiterungen und anfallende Baunebenkosten für erforderliche Genehmigungen, Planungsleistungen und weitere Leistungen. Alle Daten werden in einer Dokumentation zusammen-gefasst, die abschließend das Gesamtobjekt bewertet.
Mit dem Modernisierungs-Check erhält der Eigentümer oder potenzielle Erwerber einer Bestandsimmobilie eine fachlich fundierte Entscheidungshilfe für die weitere Vorgehensweise bei der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes. Die Dokumentation kann für erste Finanzierungsplanungen und Bankgespräche von Bedeutung sein. Bei der Umsetzung der geplanten Modernisierungs- und Instand-setzungsmaßnahmen wird eine baubegleitende Qualitätskontrolle empfohlen.